دامی برای مدیران

وزیر مسکن و شهرسازی پیش‌بینی کرده است که قیمت مسکن در سال آینده کاهش خواهد یافت. ایشان تاکید کرده که دولت به دنبال تحرک در بخش مسکن است و سال 1398 سال پرتحرک در بخش ساخت‌وساز خواهد بود. اما فارغ از اینکه تحلیل وزیر از بازار مسکن درست یا غلط باشد، چرا باید ایشان قیمت مسکن را پیش‌بینی کند؟ حتی اگر پیش‌بینی از قیمت مسکن در این وزارتخانه وجود دارد، چرا باید منتشر شود؟

پیش‌بینی قیمت آفتی است که جایگاه مدیران را متزلزل ساخته است. در شرایطی که تکانه‌های برون‌زا اثرات بزرگی بر عملکرد بازارها دارند، پیش‌بینی کار بسیار دشواری است و محقق شدن این پیش‌بینی‌ها بیشتر از روی بخت و اقبال خواهد بود.

عدم تحقق پیش‌بینی ارائه‌شده از سوی مدیران می‌تواند به عنوان ضعف در مدیریت تعبیر شود و جایگاه نهاد سیاستگذار را مخدوش کند. از این‌رو سیاستگذار نباید پیش‌بینی از قیمت‌های بخشی ارائه کند.

البته این به معنی آن نیست که نهادهای سیاستگذار نباید انتظارات فعالان اقتصادی را شکل دهند. برعکس، در سطحی کلان‌تر، سیاستگذار باید رویکرد خود را نسبت به متغیرهای مهم اقتصادی در اختیار عموم قرار دهد. به‌طور مثال، در اغلب کشورهای صنعتی، بانک‌های مرکزی نرخ تورم هدف و چارچوب دستیابی به آن را منتشر می‌کنند.

به این ترتیب، عملکرد کلی دولت در مواجهه با تکانه‌های برون‌زا مشخص می‌شود. اما نباید چنین برداشت کرد که دولت باید در خصوص کلیه متغیرهای قیمتی اظهارنظر کند. تورم که تغییر در سطح عمومی قیمت‌ها را نشان می‌دهد متغیری است که تحت تاثیر سیاست‌های کلان قرار دارد و دولت می‌تواند از طریق ابزارهایی که در اختیار دارد بر آن اثر بگذارد. اما در عین حال که سطح عمومی قیمت‌ها می‌تواند باثبات باشد، ممکن است قیمت‌های نسبی در بازارهای مختلف تغییرات معناداری را تجربه کند. از این‌رو، دولت نمی‌تواند و نباید در قیمت‌گذاری‌های بخشی وارد شود.

از طرف دیگر، سیاستگذاری دولت در بخش‌های مهمی مانند مسکن باید معطوف به ارتقای کارایی باشد. منظور از ارتقای کارایی، ایجاد محیطی است که در آن تخصیص منابع به صورت بهینه صورت گیرد یا حداقل تخصیص منابع به سمت بهتر شدن حرکت کند. مثال‌های متعددی را می‌توان در خصوص سیاستگذاری برای بهبود کارایی بیان کرد؛ اقداماتی که منجر به کاهش ریسک و کاهش هزینه مبادله شوند از این جنس هستند.

در بازار مسکن، تکمیل یک واحد ساختمانی به افزایش عرضه برای کلیه سال‌هایی که این ساختمان استفاده می‌شود منجر می‌شود. به عبارت دیگر، اگر کیفیت آپارتمانی که امروز ساخته می‌شود افزایش یابد و باعث شود عمر بنا 10 درصد افزایش یابد، این مساله باعث افزایش 10درصدی عرضه آپارتمان می‌شود. به عبارت دیگر، در خصوص تولید کالای سرمایه‌ای مانند مسکن، بهبود کیفیت می‌تواند اثر معناداری بر عرضه این کالا در بلندمدت داشته باشد. مسلماً این سیاست در بلندمدت بر قیمت مسکن اثر خواهد گذاشت و باعث می‌شود در نهایت عرضه بیشتر مسکن منجر به کاهش قیمت واقعی شود. این دقیقاً وظیفه‌ای است که دولت‌ها برعهده دارند. پایین بودن عمر خانه‌های به اصطلاح کلنگی شاهدی است که ضعف مدیریتی را در بخش مسکن نشان می‌دهد. البته در سال‌های اخیر شاهد افزایش کیفیت ساختمان‌های ساخته‌شده هستیم. اما همچنان بالا بودن تمایل برای تخریب کلی بنا به‌جای تمایل به بازسازی می‌تواند شاهدی باشد از اینکه کمبودهایی در این زمینه وجود دارد.

ایجاد مسوولیت مدنی برای سازندگان، افزایش اثرگذاری نظارت بر ساخت و تشویق شرکت‌های بزرگ در زمینه ساخت‌وساز واحدهای مسکونی از مواردی است که می‌تواند به بهبود کیفیت ساختمان‌های ساخته‌شده منجر شود.

اگر دولت در بخش مسکن، هدف کاهش قیمت را در کوتاه‌مدت دنبال کند، ممکن است سازندگان به ساخت آپارتمان‌هایی با کیفیت پایین‌تر تشویق شوند و در نهایت عمر مفید بناهای ساخته‌شده کاهش یابد. به عبارت دیگر، این سیاست در بلندمدت عرضه مسکن را کاهش خواهد داد.

در کنار مباحثی که در سمت عرضه مسکن مطرح می‌شود، باید به بخش تقاضا نیز توجه داشت. مسکن برای بسیاری از خانوارها ارزشمندترین دارایی است که آنها در طول عمر خود خریداری می‌کنند به گونه‌ای که سهم قابل توجهی از پس‌انداز خانوار باید تنها به آن اختصاص داده شود. از این‌رو، درآمد خانوار باید قدرت خرید مسکن را ایجاد کند.

لازم به یادآوری است که درآمد خانوار متاثر از بهره‌وری در کل اقتصاد است. بنابراین دولت باید سیاست‌هایی اتخاذ کند که از طریق بهبود بهره‌وری به افزایش درآمد خانوارها منجر شود. در سال‌های گذشته، پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن تنها ابزار سیاستگذاری برای کمک به خانه‌دار شدن خانوارها بوده است.

باید به این نکته توجه داشت که بازار مسکن بازاری به شدت غیرهمگن است. اگرچه به صورت معمول قیمت یک مترمربع آپارتمان به عنوان معیاری برای سنجش قیمت مسکن ارائه می‌شود، به دلیل موقعیت جغرافیایی و تفکیک‌ناپذیری این کالا، ممکن است ارتباط میان عرضه و تقاضا قطع شود.

اینکه بعد از جهش قیمت مسکن در سال جاری، بازار مسکن وارد رکود می‌شود و ویژگی رکود کاهش قیمت‌ها به صورت واقعی است امری پذیرفته‌شده است. اما باید به خاطر داشت که این کاهش قیمت از سمت تقاضا - و نه سمت عرضه - است. در شرایط فعلی نیز معاملات در این بازار تا حدود یک‌سوم کاهش

یافته است و رشد قیمت‌ها تقریباً متوقف شده است. مسلماً حتی اگر افرادی با هدف سفته‌بازی اقدام به خرید کرده‌اند، اکنون که آینده رشد قیمت بسیار محدود است، اقدام به فروش می‌کنند و در این شرایط پیشی گرفتن عرضه باید منجر به کاهش قیمت مسکن شود.

جهش قیمتی گذشته باعث شده است قدرت خرید خانوارها به شدت کاهش یابد و در نتیجه، خانوارها برای ترمیم قدرت خرید خود نیازمند زمان هستند. از طرف دیگر، شرایط نظام بانکی به گونه‌ای نیست که بتواند از طریق اعطای تسهیلات موجب ایجاد رونق در این بازار شود.

در نتیجه تحریک تقاضا در این شرایط بسیار دشوار است. کاهش قدرت خرید خانوار در نتیجه افزایش قیمت به اندازه‌ای بوده است که نباید انتظار داشت هیچ سیاستی بتواند آن را جبران کند. در نتیجه عمیق‌تر شدن رکود و کاهش قیمت در بخش مسکن (در صورتی که انتظارات قیمتی عاملان اقتصادی تحت تاثیر تکانه‌ای غیرمنتظره افزایش نیابد) اجتناب‌ناپذیر است.

جمع‌بندی

در مجموع باید تاکید کرد که ضرورتی برای پیش‌بینی قیمت توسط مقامات اجرایی وجود ندارد. در صورتی که تورم به عنوان رشد سطح عمومی قیمت‌ها کنترل شود، تغییر قیمت در کلیه بخش‌ها محدود خواهد بود. دادن وعده‌های قیمتی در شرایط تورمی می‌تواند منجر به کاهش اعتبار سیاستگذار در افکار عمومی شود. مقامات اجرایی باید توانایی خود را بر ارتقای کارایی بازار متمرکز کنند.

افزایش کارایی در بازار، باعث می‌شود مقدار کالای تولیدشده و کیفیت آنها افزایش یابد. افزایش رقابت، ارتقای کیفیت ساخت‌وسازها از طریق اجرای استانداردهای اجباری و کاهش هزینه مبادله برای سازندگان از طریق کاهش نیاز آنها در مراجعه به دستگاه‌های نظارتی و... از جمله راهکارهایی است که باعث ارتقای بهره‌وری در این بخش می‌شود.