اسیر نااطمینانی
تیمور رحمانی از آثار رکود تورمی در بازار مسکن می‌گوید
تیمور رحمانی می‌گوید تداوم افزایش قیمت مسکن از ابتدای سال تاکنون با توجه به شرایط متغیرهای کلان اقتصادی و وضعیت حاکم بر اقتصاد ایران، امر طبیعی است.
فرهاد حسین‌پور: تیمور رحمانی می‌گوید تداوم افزایش قیمت مسکن از ابتدای سال تاکنون با توجه به شرایط متغیرهای کلان اقتصادی و وضعیت حاکم بر اقتصاد ایران، امر طبیعی است. او معتقد است با توجه به تورم موجود روند افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تداوم یافته است اما چون تقاضای سفته‌بازانه از این بازار خارج شد و فعلاً عایدی سرمایه‌ای این بازار برای سفته‌بازان جذاب نیست به همین خاطر روند سرعت رشد قیمت‌ها به نسبت قبل کند شده است اما روند افزایشی ادامه دارد. این اقتصاددان همچنین تاکید دارد که در حال حاضر شواهد حاکم بر بازار نشان می‌دهد بخش مسکن هم مانند سایر بخش‌های اقتصادی در وضعیت رکود تورمی قرار دارد. عضو هیات علمی دانشگاه تهران با ابزار نگرانی نسبت به بخش ساخت‌وساز می‌گوید که بخش مسکن از نظر ساخت‌وساز به یقین دچار رکود شده است و حتی می‌توان گفت رکود کامل در حوزه ساخت‌وساز حاکم شده است. علت آن نیز بیشتر به عدم اطمینان یا نااطمینانی اقتصادی برمی‌گردد. در سال‌های گذشته به‌طور معمول وقتی افزایش یا جهش قیمت مسکن رخ می‌داد، همزمان با آن یا به فاصله کمتری پروانه‌های ساختمانی رشد می‌کردند و حوزه ساخت‌وساز رونق می‌گرفت اما امسال چنین اتفاقی رخ نداد. در ادامه شرح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
♦♦♦
تازه‌ترین آمار بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد؛ متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع آپارتمان مسکونی طی ماه نخست زمستان سال جاری به ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته معادل 8 /90 درصد و نسبت به آذرماه امسال معادل 5 /2 درصد افزایش داشته است. با توجه به این امر ارزیابی شما از شرایط بازار مسکن با توجه به تداوم روند افزایش قیمت‌ها چیست؟
تداوم افزایش قیمت مسکن از ابتدای سال تاکنون با توجه به شرایط متغیرهای کلان اقتصادی و وضعیت حاکم بر اقتصاد ایران، امر طبیعی است. توجه داشته باشیم از سال 1392 تا سال 1396 قیمت مسکن رشد چندانی نداشت و حتی نسبت به سطح عمومی قیمت‌ها هم با افزایش قیمت مواجه نشد. از طرفی به‌رغم رشد بالای نقدینگی اثر آن در بازار مسکن نمایان نشده بود و نیروی آن در بخش مسکن انباشته شده بود، در نتیجه با جهش قیمت ارز به یکباره این نیرو آزاد شد و فشار ناشی از آن باعث افزایش شدید قیمت مسکن شد. به همین جهت ما از ابتدای سال تاکنون شاهد تداوم رشد قیمت مسکن هستیم. اگرچه سرعت رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر کندتر شده است.
از طرفی با توجه به اینکه ریسک خرید دارایی‌هایی چون طلا و ارز با توجه به سیاست‌های بانک مرکزی بیشتر شده در حال حاضر افراد ترجیح می‌دهند به دارایی نسبتاً امن‌تری چون مسکن روی بیاورند. بنابراین با توجه به وجود چنین ملاحظاتی تداوم روند افزایشی قیمت مسکن طبیعی است و به نظر می‌رسد همچنان در این مقطع روند افزایشی ادامه پیدا کند ولی سرعت رشد چندانی مانند ماه‌های ابتدای سال جاری نخواهد داشت. در حال حاضر تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن به شدت کاهش یافته است و این‌گونه نیست که هجوم سفته‌بازانه بتواند به قیمت مسکن فشار آورد. آنچه مشخص است تداوم افزایش قیمت مسکن ناشی از وضعیت تورمی موجود است.
بررسی‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران طی دی‌ماه سال جاری نشان می‌دهد در دی‌ماه امسال، حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران به شش هزار و ۷۰۰ واحد رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 4 /1 درصد و 6 /64 درصد کاهش نشان می‌دهد. چه عواملی بیشترین اثر را بر کاهش معاملات در ماه‌های اخیر داشته است؟ تداوم روند افزایش قیمت مسکن توام با کاهش معاملات نشانه چیست؟
در ابتدای سال که حجم معاملات به یکباره در بازار مسکن افزایش یافت، بخش قابل توجه آن تقاضای سفته‌بازانه بود. یعنی افرادی به امید رشد قیمت به بخش مسکن هجوم آوردند. بدین ترتیب تقاضای سرمایه‌گذاری در این بازار با افزایش قابل توجهی مواجه شد. طبیعی بود که این روند همیشه نمی‌تواند ادامه پیدا کند چراکه پس از مدتی سفته‌بازان با توجه به سودی که کسب کرده‌اند عملاً از بازار خارج می‌شوند. اکنون هم شاهدیم تقاضای سفته‌بازانه از این بازار خارج شده است اگرچه همچنان تقاضاهای متعارف وجود دارند.
بنابراین کاهش حجم معاملات به علت اینکه با توجه به چشم‌انداز قیمت مسکن، عایدی سرمایه‌ای چندانی نصیب خریدار نمی‌کند رخ داده است. به همین علت در ماه‌های اخیر با کاهش تقاضا و حجم معاملات مواجه هستیم چراکه با توجه به عایدی سرمایه‌ای در این مقطع تقاضای سفته‌بازانه نمی‌تواند در بازار مسکن فعال باشد.
مساله مهم دیگر به عدم اطمینان یا نااطمینانی اقتصادی در شرایط فعلی برمی‌گردد. نااطمینانی باعث شده بسیاری از افرادی که توانایی مالی دارند دچار تردید باشند در این شرایط ممکن است دارایی نقد را به دارایی چون مسکن که نقدشونگی آن آسان نیست، ترجیح دهند.
در مجموع این عوامل باعث شده پس از رونق یکباره معاملات شاهد افت شدید تقاضا و تداوم روند کاهش معاملات در بازار مسکن باشیم. از طرفی چون تورم روند افزایشی دارد و همچنین بسیاری مالکان ریسک نمی‌کنند که در این شرایط فروشنده باشند، در نتیجه فشار بر روی قیمت مسکن پایدار مانده است و به‌رغم کاهش معاملات قیمت‌ها افزایشی هستند.
با توجه به آمارهای منتشرشده در پاییز امسال سهم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی نوساز با کاهش شدیدی مواجه شده در مقابل سهم واحدهای مسکونی با عمر بنای بیشتر افزایش یافته است. همین موضوع باعث کند شدن شیب تورم ماهانه مسکن در معاملات زمستانی بازار ملک و همچنین تاثیر بر سطح میانگین قیمت مسکن شهر تهران شده است. ارزیابی شما از این تحولات در بازار مسکن چیست؟
با توجه به اینکه جزئیات این مساله را هنوز بررسی نکرده‌ام، نمی‌توانم اکنون به‌طور دقیق در این باره نظر بدهم اما با توجه به قیمت بالای خانه‌های نوساز نسبت به خانه‌های با عمر بنای بیشتر در این شرایط بسیاری از خریداران دنبال این مساله نبودند که حتماً خانه‌های نوساز بخرند چراکه با دید تقاضای سرمایه‌ای این خانه را خریداری می‌کردند. به همین جهت شاهدیم خرید واحدهای مسکونی با عمر بنای بیشتر هم افزایش یافت.
به هر ترتیب شرایط حاکم به آنها اطمینان داده بود که هر نوع خرید مسکنی عایدی سرمایه‌ای به دنبال دارد. بنابراین با توجه به اینکه خانه با عمر بنای بیشتر به سرمایه کمتری نیاز داشت به ویژه در چند ماه گذشته مشتریان بیشتری را به سمت خود جذب کرد. بنابراین این موضوع چندان عجیب نیست که از ابتدای سال جاری بیشتر افرادی که وارد بازار مسکن شدند به دنبال کسب سود بالا از این بازار بودند و وقتی قیمت واحدهای مسکونی نوساز به شدت بالا رفت در کنار آن بازار واحدهای مسکونی با عمر بنای بیشتر، رونق گرفت.
به هر ترتیب در شرایط فعلی شاهد کاهش تورم ماهانه مسکن در اولین ماه زمستان و تداوم روند کاهشی معاملات هستیم. با توجه به این امر کندتر شدن سرعت رشد قیمت مسکن و منفی شدن شیب رشد تورم نقطه‌ای مسکن در تهران را چگونه ارزیابی می‌کنید. آیا بازار مسکن به سمت ثبات قیمتی حرکت خواهد کرد؟
اشاره کردم با توجه به تورم موجود روند افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تداوم یافته است اما چون تقاضای سفته‌بازانه از این بازار خارج شد و فعلاً عایدی سرمایه‌ای این بازار برای سفته‌بازان جذاب نیست، روند سرعت رشد قیمت‌ها به نسبت قبل کند شده است اما روند افزایشی ادامه دارد. بیشتر بازار از هیاهوی سفته‌بازان خالی شده است.
البته وقتی قیمت‌ها بیش از اندازه افزایش پیدا می‌کنند و جهش اصلی رخ می‌دهد پس از آن هر چقدر جلوتر می‌رویم، افزایش‌های بعدی کندتر می‌شود ولی این اتفاق به معنای ایجاد ثبات قیمتی نیست. البته اگر همچنان رشد نقدینگی با نرخ‌های بالا ادامه پیدا کند به‌طور حتم فشار روی قیمت‌ها همچون قیمت مسکن ادامه‌دار خواهد بود. در نتیجه در چنین شرایطی به توقفی در رشد قیمت مسکن نخواهیم رسید و نمی‌توان سقفی برای آن تعیین کرد.
با توجه به وضعیت متغیرهای کلان اقتصادی چون نقدینگی و تورم و اثر آن بر رشد قیمت‌ها چقدر این احتمال وجود دارد که بازار مسکن درگیر رکود تورمی شود؟ آیا افزایش قیمت بدون افزایش معاملات نشانه‌ای از بازگشت بخش مسکن به شرایط رکود تورمی است؟
با توجه به اینکه آثار رشد نقدینگی سال‌های گذشته در حال پدیدار شدن هستند و در اقتصاد تخلیه می‌شوند بازار مسکن هم از این ناحیه تاثیر پذیرفته است. درست است اکنون تا حدودی سرعت رشد قیمت مسکن کند شده است اما این روند موقتی است و با سرازیر شدن موج بعدی نقدینگی دوباره شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود. به هر ترتیب در شرایط تورمی قرار داریم و این وضعیت بازهم قیمت‌ها را افزایش خواهد داد. در حال حاضر شواهد حاکم بر بازار نشان می‌دهد که بخش مسکن هم مانند سایر بخش‌های اقتصادی در وضعیت رکود تورمی قرار دارد. توجه داشته باشیم عامل اصلی ایجاد تورم در اقتصاد ما، افزایش نقدینگی است. عواملی مانند تحریک انتظارات یا عوامل بیرونی مانند تحریم در درجات بعدی قرار می‌گیرد و سهم آن بسیار کم است. البته به‌طور طبیعی وقتی جامعه دچار التهابات تورمی است، هر چیزی که قیمت نهاده‌های تولید و کالا و خدمات را تحریک کند، تا حدودی به تحریک انتظارات و ایجاد تورم دامن می‌زند. مسکن هم در حال حاضر دچار چنین وضعیتی است.
شما به اثر نااطمینانی اقتصادی در کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری و افت معاملات در بازار مسکن اشاره کردید با این اوصاف نااطمینانی چه اثری بر سرمایه‌گذاری در خرید و فروش مسکن و ساخت‌وساز در شرایط پیش‌رو دارد؟
توجه داشته باشید بخش مسکن از نظر ساخت‌وساز به یقین دچار رکود شده است و حتی می‌توان گفت رکود کامل در حوزه ساخت‌وساز حاکم شده است. علت آن نیز بیشتر به عدم اطمینان یا نااطمینانی اقتصادی برمی‌گردد. در سال‌های گذشته به‌طور معمول وقتی افزایش یا جهش قیمت مسکن رخ می‌داد، همزمان با آن یا به فاصله کمتری پروانه‌های ساختمانی رشد می‌کردند و حوزه ساخت‌وساز رونق می‌گرفت اما امسال چنین اتفاقی رخ نداد. درست است که در ابتدای سال شاهد رشد پروانه‌های ساختمانی بودیم اما این روند پس از مدت کوتاهی متوقف شد. نااطمینانی باعث شده تا بسیاری از بازار ساخت‌وساز خارج شوند چون در این شرایط سازندگان نمی‌توانند پیش‌بینی درستی از آینده داشته باشند.
این نگرانی وجود دارد که اگر پروژه ساختمانی را شروع کنند مشخص نیست، با توجه به افزایش شدید هزینه‌های ساختمانی، آیا می‌توانند آن پروژه را به پایان برسانند یا اینکه باید آن را نیمه‌کاره رها کنند؟ از طرفی اگرچه از ابتدای سال جاری قیمت مسکن بسیار رشد کرده اما همزمان با آن قیمت تمام‌شده ساختمان هم بسیار افزایش یافته است. وقتی قیمت تمام‌شده ساختمان تا این اندازه افزایش پیدا می‌کند که البته اکنون ارقام بالاتر است، بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند یا از ساخت‌وساز دست بکشند یا وارد این بازار نشوند. طبیعی است در چنین شرایطی روند ساخت‌وساز متوقف شود. یا اشاره کردم در شرایط نااطمینانی اقتصادی افراد خرید دارایی‌هایی را که قدرت نقدشوندگی بالایی دارند به خرید دارایی‌هایی که قدرت نقدشوندگی پایین‌تری دارند، ترجیح می‌دهند بنابراین افرادی که توانایی مالی دارند ترجیح می‌دهند در این شرایط به‌جای مسکن دارایی‌ای که نقدشوندگی بالایی دارد، خریداری کنند.
شما اشاره کردید که بخش مسکن هم در وضعیت رکود تورمی قرار دارد با توجه به این امر رکود تورمی چه آثاری به دنبال دارد؟
با توجه به طولانی بودن و تشدید رکود در بخش ساخت‌وساز و شرایطی که اکنون بر آن حاکم است و شاهد توقف ساخت‌وساز هستیم مساله رکود تورمی می‌تواند در آینده نزدیک عرضه مسکن را با چالش جدی مواجه کند. به ویژه آنکه در بخش واحدهای مسکونی با مشکلات بیشتری مواجه خواهیم شد. در بخش واحدهای تجاری با مازاد عرضه مواجهیم اما در بخش مسکونی در حال حاضر کمبود داریم و ممکن است با کمبود جدی در این زمینه روبه‌رو شویم، در نتیجه بازهم قیمت مسکن به علت نبود عرضه با افزایش بیشتری مواجه خواهد شد. از طرفی با کاهش عرضه مسکن علاوه بر افزایش قیمت‌ها در بازار خرید و فروش شاهد تشدید افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره هم خواهیم بود.
هرسال در این مقطع از سال بازار شب عید رونق می‌گیرد به‌طوری که معاملات خرید مسکن در بهمن‌ماه به واسطه آغاز شب عید بازار مسکن افزایش می‌یابد. با توجه به شرایط حاکم بر بازار مسکن و تشدید نااطمینانی آیا امسال نیز مانند هرسال بازار شب عید رونق می‌گیرد؟
اندکی این مساله را دور از ذهن می‌دانم که امسال همانند سال‌های گذشته بازار شب عید مسکن داشته باشیم. اگر وضعیت سال‌های قبل را با وضعیت فعلی بازار مسکن مقایسه کنیم در سال‌های قبل در پایان سال هیچ‌گاه متناظر با این پدیده نبوده که سیکل قیمتی مسکن به اوج خود رسیده و جهش قیمتی رخ داده باشد اما اکنون چنین شرایطی بر بازار حاکم است و در این شرایط بعید است که رغبت به خرید مسکن رشدی مانند بازار شب عید سال‌های گذشته پیدا کند. به همین علت انتظار نمی‌رود در دو ماه پایانی امسال اتفاق خاصی بیفتد و فعلاً بازار مسکن اگر شوک پیش‌بینی‌نشده‌ای در اقتصاد ایران رخ ندهد با همین وضعیت به پایان می‌رسد.
با این اوصاف استراتژی مناسب بازار مسکن در شرایط کنونی چیست؟ خانه بخریم یا نخریم یا بفروشیم و...؟
اگر فردی می‌خواهد در شرایط فعلی در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کند باید به مختصات سرمایه‌گذاری در این بازار توجه کند. درجه ریسک‌پذیری و میزان دارایی‌های افراد با یکدیگر متفاوت است و نمی‌توان قاعده کلی در این زمینه در نظر گرفت و بر اساس آن توصیه به سرمایه‌گذاری کرد. در مجموع در شرایط فعلی روی بخش مسکن به عنوان دارایی امن می‌توان حساب و از این فرصت برای خرید خانه استفاده کرد.
