چرا ساختوساز در شمال تهران با رشد بی‌رویه مواجه شده است؟
کج‌راهه ساختوساز
برخی گزارش‌ها حکایت از افزایش ساختوساز در مناطق شمالی تهران دارد. گفته می‌شود سهم اندک عوارض ساخت از قیمت مسکن در شمال شهر که نسبت آن به مراتب کمتر از مناطق جنوبی است باعث شده تا اقبال نسبت ساختوساز در این مناطق در سال‌های اخیر افزایش یابد. به عبارت دیگر نسبت نابرابر هزینه اخذ پروانه به قیمت مسکن در مناطق پایتخت باعث شده که تقاضای سرمایه‌گذاری در این نواحی رشد کند. در نتیجه کانون ساختوساز در نقاط دارای کمترین تقاضای موثر و مصرفی تشکیل شود. مساله‌ای که به زعم کارشناسان باعث بروز انحراف در بخش ساختوساز است.
برخی گزارش‌ها حکایت از افزایش ساختوساز در مناطق شمالی تهران دارد. گفته می‌شود سهم اندک عوارض ساخت از قیمت مسکن در شمال شهر که نسبت آن به مراتب کمتر از مناطق جنوبی است باعث شده تا اقبال نسبت ساختوساز در این مناطق در سال‌های اخیر افزایش یابد. به عبارت دیگر نسبت نابرابر هزینه اخذ پروانه به قیمت مسکن در مناطق پایتخت باعث شده که تقاضای سرمایه‌گذاری در این نواحی رشد کند. در نتیجه کانون ساختوساز در نقاط دارای کمترین تقاضای موثر و مصرفی تشکیل شود. مساله‌ای که به زعم کارشناسان باعث بروز انحراف در بخش ساختوساز است.
بر این اساس در سال‌های اخیر شاهدیم بلندمرتبه‌سازی و ساخت آپارتمان‌های لوکس بیشتر از ساختوساز در بخش مصرفی مورد توجه قرار می‌گیرد. اما چه عواملی باعث شده تا نرخ عوارض ساختمانی در مناطق 22گانه با قیمت مسکن نسبت معکوس پیدا کند؟ در این میان مجموعه مدیریت شهری چه نقشی بر عهده دارد؟ کارشناسان اقتصادی در این زمینه معتقدند که نسبت معکوس نرخ عوارض ساختوساز با سطح قیمت مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران، یکی از مجموعه عوامل اصلی انحراف سرمایه‌های ساختمانی و بروز نوسانات شدید در سیکل‌های تجاری دوره‌های رکود و رونق طی دست‌کم نیم‌دهه اخیر محسوب می‌شود. در این رابطه روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی به بررسی ابعاد این موضوع پرداخته و نوشته است: «ابعاد «نسبت نابرابر هزینه اخذ پروانه به قیمت مسکن در مناطق پایتخت» به حدی مشکل‌دار است که به‌عنوان نمونه در مناطق یک و 4 به‌عنوان دو منطقه لوکس و مصرفی، متوسط قیمت واحد مسکونی پرفروش در اولی (منطقه یک) بیش از سه برابر میانگین آپارتمان‌های پرفروش در دومی (منطقه4) است اما همین نسبت برای عوارض ساخت، حدود دو برابر برآورد می‌شود که نشان از عدم تناسب صحیح بین سطح تعرفه پروانه‌ها با سطح قیمت مسکن در مناطق پایتخت است.»
در بخش دیگری از این گزارش کارشناسان امر در تشریح بروز این پدیده عنوان کرده‌اند: «عامل اصلی انحراف سرمایه‌گذاری ساختمانی در دوره‌های رونق‌بخشی مسکن استفاده وارونه مجموعه مدیریت شهری از رگولاتور ساختوساز است. به عبارت دیگر عدم تناسب هزینه عرضه جواز ساخت با قیمت مسکن در مناطق 22گانه شهر تهران باعث شده جذابیت ساختوساز در مناطقی که با کمترین ظرفیت فروش مواجه هستند افزایش پیدا کند و به همان نسبت در مناطقی که کشش خرید از سمت تقاضای مصرفی در آنها بالاست هزینه ساخت از محل عوارض پروانه ساختمانی نسبت به مناطق کم‌کشش افزایش یابد.» به هر ترتیب می‌توان این‌گونه نتیجه‌گیری کرد که نظام تعرفه‌ای مربوط به عوارض ساخت و تراکم ساختمانی برای عرضه متناسب با تقاضا تنظیم نشده است بنابراین در جهت اصلاح وضعیت موجود و بازگرداندن ساختوساز به مسیر صحیح باید فرمول معیوب عوارض اصلاح شود تا بتوان پروانه‌های ساختمانی را به ابزار رگولاتور برای رونق پایدار تبدیل کرد. مساله‌ای که این روزها با توجه به در پیش بودن انتخابات شورای شهر بیشتر از هر زمان دیگر نمود پیدا کرده است و باید منتظر ماند در دوره جدید با بروز تغییر و تحولات در بخشی از مجموعه مدیریت شهری چقدر به این مقوله توجه خواهد شد.
