موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن چه نقشی در تامین مالی مسکن دارند؟
نهادسازی در طرف تقاضا
به‌طور سنتی سیاست‌های دولت در حوزه مسکن را می‌توان در دو گروه سیاست‌های طرف عرضه و سیاست‌های طرف تقاضا دسته‌بندی کرد.
میثم رادپور/تحلیلگر بازار مالی
به‌طور سنتی سیاست‌های دولت در حوزه مسکن را می‌توان در دو گروه سیاست‌های طرف عرضه و سیاست‌های طرف تقاضا دسته‌بندی کرد. هدف عمومی سیاست‌های طرف عرضه، تحریک ساخت و ساز مسکن است، و هدف کلی سیاست‌های طرف تقاضا، کمک به متقاضیان مسکن و علی‌الخصوص خانوارها در جهت «خانه‌دار کردن» آنهاست.
در کشورمان عمده سیاستگذاری‌های بخش مسکن جانب طرف عرضه را گرفته است. شاید بیشتر به این دلیل که طرف عرضه شامل نهاده‌هایی از قبیل زمین و پروانه ساخت است که قابل‌کنترل‌تر به نظر می‌آیند و احتمالاً سیاست‌های مبتنی بر دستکاری قیمت این نهاده‌ها در کوتاه‌مدت به نتیجه ملموس‌تری می‌رسند. شاید هم به این دلیل که در کشور زیرساخت‌های لازم برای تدوین و اجرای سیاست‌های طرف تقاضا موجود نبوده است. این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته بیشتر سیاستگذاری‌های بخش مسکن، متوجه طرف تقاضاست، چرا که اولاً در آن کشورها به نظر می‌رسد نظام بازار آزاد بر اساس صرفه‌های اقتصادی بازیگران طرف عرضه (توسعه‌گران، انبوه‌سازان و...) را به سمت تخصیص کارآمد منابع و بهینه‌سازی تولید راهنمایی می‌کند. ثانیاً این طرف تقاضاست که آحاد مردم را شامل می‌شود، و در مقایسه با سازندگان حرفه‌ای طرف عرضه، آحاد مردم‌اند که نیاز بیشتری به راهنمایی‌ها و حمایت‌های دولتی دارند.
خلأ نهادهای طرف تقاضا
بزرگ‌ترین متقاضیان مسکن خانوارها هستند، و مسکن عموماً عمده‌ترین قلم سبد مصرفی آنهاست. ضمناً خرید مسکن به‌طور متوسط بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری یک خانواده عادی محسوب می‌شود. از آنجا که برای افراد و خانوارها خرید مسکن یکی از چالش‌انگیزترین تصمیم‌های اقتصادی محسوب می‌شود، وجود نهادهایی که آنها را در این زمینه حمایت و راهنمایی کنند، برای توسعه طرف تقاضا ضروری به نظر می‌رسد؛ نهادهایی که در بازار مسکن کشورمان عدم حضور آنها به‌وضوح احساس می‌شود. بر این اساس، عمده‌ترین نارسایی در طرف تقاضای بازار مسکن، عدم‌نهادسازی و توسعه سازمان‌هایی است که فرآیند طولانی و پردردسر خرید این دارایی عمده را برای آحاد مردم تسهیل می‌کنند.
در دنیا بانک‌های رهنی، موسسات پس‌انداز و وام، بیمه‌کنندگان وام‌های رهنی، ارائه‌دهندگان خدمات حساب امانی، خریداران وام‌های رهنی، موسسات اعتبارسنجی و... سابقه چند ده‌ساله دارند. حضور این نهادها برای توسعه بازارهای اولیه و ثانویه رهن و متعاقباً توسعه طرف تقاضای مسکن ضروری به نظر می‌رسد.
موسسات اعتبارسنجی، به متقاضیان وام نمره اعتباری می‌دهند، بانک‌های رهنی و موسسات پس‌انداز و وام بر اساس نمره اعتباری متقاضیان، نرخ و میزان تسهیلات رهنی را تعیین می‌کنند، نهادهای بیمه‌کننده وام‌های رهنی که غالباً دولتی‌اند، با پوشش ریسک اعتباری متقاضیان، بانک‌ها را در جهت اعطای وام‌های رهنی بیشتر انگیزه‌مند می‌کنند و خریداران وام‌های رهنی، با ایجاد بازار ثانویه‌ای برای وام‌ها، منابع بانک‌ها را آزاد می‌کنند، و بدین ترتیب به رونق بیشتر بازار رهن کمک می‌کنند.
حتی در طرف عرضه نیز عدم‌توسعه چنین نهادهایی از عوامل مهم توسعه‌نیافتگی بازار مسکن است. به‌عنوان مثال طرح پیشنهادی فروش اقساطی که از جانب انبوه‌سازان ارائه شده بود، و بر اساس آن مقرر بود واحدهای مسکونی انبوه‌سازان به‌صورت اقساطی به متقاضیان واگذار شود، به دلیل اینکه بانک مسکن نرخ کارمزد بالایی را برای ارائه خدمات واسطه‌گری مطالبه کرده است، بیش از یک سال است که به حالت تعلیق درآمده است. کسب و کار اصلی انبوه‌سازان تولید واحدهای مسکونی در مقیاس انبوه است، نه فعالیت‌هایی از قبیل ترهین، وصول مطالبات، اعتبارسنجی مشتریان و امثال آن. آنها برای فروش انبوهی از واحدهای ملکی به‌شدت نیازمند خدمات واسطه‌های مالی‌اند. در غیاب نهادهایی که حاضر باشند این‌گونه خدمات را با قیمت‌های منصفانه ارائه دهند، شاهدیم بسیاری از انبوه‌سازان برای رهایی از دغدغه‌های سر و کله‌زدن با تعداد زیادی متقاضی، به ساخت و ساز مسکن لوکس روی آورده‌اند.
نقش دولت‌ها در نهادسازی
از آنجا که طرف تقاضا شامل تعداد زیادی از خانوارهاست که عموماً پس‌اندازهای ناچیزی دارند، و همچنین از آنجا که فرآیند خرید مسکن طولانی و پردردسر است، سیاست‌های طرف تقاضا بدون توجه به نهادسازی و توسعه سازمان‌هایی که آحاد مردم را در امر خانه‌دارشدن یاری کنند، توفیقی نمی‌یابند. این نهادها عمدتاً نهادهایی را شامل می‌شوند که به توسعه بازارهای اولیه و ثانویه رهن کمک می‌کنند. در دنیا دولت‌ها نقش عمده‌ای در توسعه طرف تقاضای بخش مسکن ایفا می‌کنند. در اینجا برخلاف طرف عرضه، دولت‌ها عموماً به‌طور مستقیم جهت تحقق هدف «امکان‌پذیر کردن دسترسی به مسکن مناسب برای آحاد مردم» در بازار مداخله می‌کنند. دولت‌ها از یک طرف از طریق قانونگذاری، بسترهای قانونی لازم برای تشکیل نهادهای حامی طرف تقاضا را فراهم می‌کنند، و از طرف دیگر به تشکیل نهادها و توسعه فعالیت‌هایی کمک می‌کنند که بخش خصوصی به‌طور طبیعی به آنها ورود نمی‌کند. به‌عنوان مثال ایجاد نهادهای بیمه‌کننده وام‌های رهنی دهک‌های درآمدی پایین‌تر از متوسط به توسعه بازار اولیه رهن کمک می‌کند. با وجود این نهادها، بانک‌ها برای
اعطای وام رهنی به خانوارهای کم‌بضاعت انگیزه‌مند می‌شوند. همچنین تاسیس نهادهای خریدار وام‌های رهنی نیز از مسیر توسعه بازار ثانویه رهن، به رونق بازارهای اولیه رهن کمک می‌کند. چنانچه بانک‌ها فرصت فروش وام‌های رهنی بلندمدت و نقدنشو را داشته باشند، برای اعطای وام رهنی انگیزه‌مند می‌شود. با وجود نهادهای توسعه‌دهنده بازارهای رهن، افراد می‌توانند تنها به پشتوانه پس‌اندازهای هر چند ناچیز گذشته خود، و با اتکا بر ظرفیت درآمدزایی مستمر حال و آینده خود، واحد مسکونی خریداری کنند.
یک گام به جلو
اخیراً شورای پول و اعتبار جزییات تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن را تصویب کرده است. بر اساس دستورالعمل اجرایی موضوع این مصوبه، موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن مجاز به ارائه تمامی خدمات بانکی (غیر از افتتاح حساب جاری و اعطای دسته‌چک) هستند. کسب و کار اصلی این موسسات جذب منابع و تامین مالی خرید مسکن یا مشارکت در طرح‌های ساخت و ساز است، و حداقل سرمایه مورد نیاز برای این موسسات در تهران و سایر کلانشهرها به ترتیب 500 و 300 میلیارد ریال است. بر اساس مصوبه، این موسسات می‌توانند با افتتاح شعب یا اعطای نمایندگی در جهت توسعه کسب و کار قدم بردارند.
بدیهی است که ایجاد بسترهای قانونی لازم برای تاسیس چنین موسساتی به توسعه بازارهای رهن کمک شایانی می‌کنند. موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن به‌طور متمرکز در حوزه مسکن به تامین مالی و اعطای تسهیلات می‌پردازند. این نهادها با ایجاد رابطه بلندمدت با خانوارها، پس‌اندازهای کوچک آنها را در جهت تحقق رویای «خانه‌دارشدن» تجهیز می‌کنند. آنها واسطه‌های تخصصی بازار مسکن هستند، و با قرار گرفتن بین خریداران و فروشندگان، متقاضیان و عرضه‌کنندگان، در جهت تامین و تطابق نیازهای طرفین میانجی‌گری می‌کنند.
با تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن همچنین فعالیت‌های صندوق‌هایی که در بخش مسکن کارکردهایی مشابه دارند، سازمان‌دهی می‌شود، و تحت نظارت قرار می‌گیرد. بانک مرکزی می‌تواند با تدوین سیاست‌های نظارتی اثربخش، ضمن کنترل حجم نقدینگی بخش مسکن، مشوق‌هایی برای توسعه موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن فراهم کند.
در کشورمان تقاضا به‌اندازه کافی برای مسکن وجود دارد، ولی به دلیل نبود نهادهای واسطه‌ای و عدم‌برخورداری از سطح حداقل خدمات مالی، بسیاری از متقاضیان به اشخاص یا شرکت‌هایی رجوع می‌کنند که از صلاحیت کافی برای ارائه خدمات برخوردار نیستند. به همین دلیل در سال‌های گذشته بارها شاهد بوده‌ایم که سرمایه زندگی بسیاری از شهروندانمان مثلاً در اثر پیش‌خرید واحدهای مسکونی از اشخاص کلاهبردار بر باد رفته است. حداقل نقشی که انتظار می‌رود نهادهای مالی مانند موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن در بازار مسکن بر عهده بگیرند این است که با قرار گرفتن بین متقاضیان و عرضه‌کنندگان، از طریق کاهش ریسک‌های عملیاتی انجام معاملات، در جهت حفظ پس‌اندازها و سرمایه‌های طرفین معاملات گام بردارند (خدماتی که در دنیا به عنوان خدمات حساب امانی معروف است).
در نهایت می‌توان گفت با وجود موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن، متقاضیان مسکن و علی‌الخصوص خانوارها پایگاهی قانونی برای دریافت خدمات مالی مسکن می‌یابند. پایگاهی که محیطی امن برای سرمایه‌های کوچک پس‌اندازکنندگان مسکن فراهم می‌کند، و با برقراری رابطه بلندمدت با خانوارها، آنها را در جهت تحقق رویاهایشان راهنمایی می‌کند. بدین ترتیب با تاسیس چنین موسساتی یکی از پایه‌ای‌ترین و کلیدی‌ترین نهادهای حامی طرف تقاضا پا به عرصه وجود می‌گذارد.
دیدگاه تان را بنویسید