عامل بی‌ربط
مالیات بر عایدی سرمایه چه تاثیری بر قیمت مسکن دارد؟
مسکن کالایی ضروری و بدون جانشین است که مهم‌ترین نیاز خانوارها بعد از غذا به حساب می‌آید و سهم عمده‌ای در سبد هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. رشد جمعیت سبب شده است تا محدودیت عرضه در مقابل رشد فزاینده تقاضای آن، به افزایش قیمت‌ها بینجامد. تامین نشدن تقاضای حاصل از رشد سریع جمعیت و مهاجرت در چند دهه اخیر به شهرهای بزرگ به دلیل ثابت بودن مقدار زمین و محدودیت عرضه، موجب بروز رشد مداوم قیمت مسکن شده و سبب می‌شود سرمایه‌گذاری در این بخش به قصد کسب عایدی از رشد ارزش مسکن، کاملاً معقول و کم‌ریسک به نظر آید.این انگیزه سوداگرانه افزایش تقاضای مسکن را دامن زده، نوسانات قیمتی را تشدید و حباب‌های قیمتی در این بخش را حجیم‌تر می‌کند. از این‌رو ابزاری برای اصلاح ساختار تقاضا و کنترل نوسان‌های بخش مسکن مورد نیاز است که راهکاری عملی و بلندمدت به‌شمار آید. مطالعه تجربه کشورهای جهان نشان می‌دهد اکثر کشورها برای کنترل نوسان‌های قیمت زمین و مسکن از سیاست مالیات بر املاک استفاده کرده‌اند. اخذ مالیات املاک با میزان توسعه‌یافتگی کشورها ارتباط دارد. در کشورهای ثروتمند و توسعه‌یافته مالیات املاک به‌طور گسترده به عنوان یک ابزار کارآمد و عادلانه جهت افزایش درآمد مورد توجه قرار گرفته است، در حالی که در کشورهای در حال توسعه این درآمد بالقوه تا حد زیادی دست‌نخورده باقی مانده است.مالیات عایدی سرمایه نزدیک به یک قرن است که به عنوان یکی از اجزای مالیات بر درآمد، بر عایدات سرمایه حاصل از سرمایه‌گذاری در تملک دارایی وضع می‌شود. این مالیات، بر افزایش ارزش مازاد که ناشی از کار و تولید نبوده و صرفاً به دلیل شرایط بازار و زیرساخت‌های عمومی به دست می‌آید اعمال می‌شود و متفاوت از افزایش ارزش افزوده ناشی از کار و تولید است. این مالیات بر دارایی‌هایی نظیر سهام، مستغلات (زمین و مسکن) و دارایی‌های تجاری مثل ماشین‌آلات و حتی سرقفلی تعلق می‌گیرد.
مالیات عایدی سرمایه حاصل از تملک مسکن، یکی از اجزای مالیات عایدی سرمایه است که اغلب کشورهای پیشرفته نظیر 25 کشور از اعضای سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه آن را به عنوان یکی از اجزای مالیات بر درآمد پذیرفته و اجرا می‌کنند. این پایه مالیاتی نه‌تنها با هدف کسب درآمد برای دولت، بلکه با هدف کنترل نوسان‌های قیمت مسکن وضع شده و نقش مهمی در جلوگیری از انحراف هجوم سرمایه‌ها به بخش مسکن با هدف انجام فعالیت‌های سودجویانه ایفا می‌کند.
به‌طور مفروض از جمله آثاری که در پی دریافت مالیات از عایدی سرمایه در بخش مسکن به وجود می‌آید می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
کاهش شکاف درآمدی و نابرابری
سادگی و کارآمدی
پس‌انداز
تخصیص مجدد سرمایه و اثر قفل در دارایی. یکی از اثرات قابل توجه اقتصادی مالیات سود سرمایه این است که برای صاحبان سرمایه انگیزه ایجاد می‌کند تا سرمایه‌گذاری‌های فعلی خود را حتی اگر فرصت‌های تولیدی و سرمایه‌گذاری سودآورتر در دسترس باشد حفظ کنند. اقتصاددانان این پیامد را اثر قفل دارایی می‌نامند. در حالی که اندازه اثر قفل دارایی به عوامل مختلف بستگی دارد (نرخ بازده در سرمایه‌گذاری اولیه و جدید و افق زمانی سرمایه‌گذاری) هزینه‌های مالی مالیات عایدی سرمایه از تخصیص مجدد سرمایه از کم‌بازده به پربازده جلوگیری می‌کند. سرمایه‌هایی که در سرمایه‌گذاری‌های جاری قفل شده و برای فرصت‌های سودآورتر مجدداً تخصیص نمی‌یابد عملکرد اقتصادی را کاهش می‌دهد.
در ایران از تولیدکنندگان مسکن مالیات اخذ می‌شود، در حالی که از سوداگران که هیچ نقشی در تولید و رشد اقتصادی ندارند هیچ مالیاتی اخذ نمی‌شود. بنابراین برای ایجاد ثبات در بازار مسکن باید دولت سیاستی در مقابل واسطه‌گران بازار زمین و مسکن اتخاذ کند. در ایران هم دولت می‌تواند مانند بسیاری از کشورهای جهان از واسطه‌گران بازار زمین و مسکن مالیات اخذ کند. اجرای چنین مالیاتی می‌تواند به ثبات بیشتر بازار زمین و مسکن بینجامد. جوامع علمی داخلی امیدوارند با توجه به اهمیت این پایه مالیاتی، یکی از محورهای طرح تحول نظام مالیاتی به تعریف این پایه اختصاص یابد. البته در مورد طرح تحول مالیاتی، مالیات بر عایدی سرمایه که در پیش‌نویس اولیه لایحه طرح تحول مالیاتی وجود داشت در جریان بررسی این پیش‌نویس حذف شده است. در لایحه خروج از رکود دولت این مالیات مجدداً مطرح شد.برای بررسی ارتباط بین رشد قیمت مسکن و مالیات عایدی سرمایه، مدل اقتصادسنجی به صورت رابطه زیر تصریح شده است که از الگوی ارائه‌شده توسط آرگر، براون و رسی با لحاظ تعدیلاتی استخراج شده است.نتایج برآورد مدل نشان داد که مالیات عایدی سرمایه معمولی و مالیات سوداگری تاثیری بر رشد قیمت مسکن ندارند. در واقع همان‌طور که قبلاً گفته شد مسکن شامل دو تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای است. اخذ مالیات سوداگری دو اثر بر رشد قیمت مسکن ایجاد می‌کند: اثر اول اینکه اگر نرخ مالیات سوداگری بازدارنده باشد، موجب خروج سوداگران از بازار مسکن خواهد شد. در این صورت تقاضا کاهش می‌یابد. این اثر باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود. در اثر دوم عرضه مسکن تحت تاثیر قرار می‌گیرد به این شکل که عرضه مسکن شامل ساخت‌وساز مسکن و عرضه از طریق کسانی است که مسکن را به قصد سرمایه‌گذاری خریده‌اند. اخذ مالیات با اثر بر عرضه‌ای که به قصد سرمایه‌گذاری خریداری شده است موجب قفل دارایی و کاهش عرضه مسکن می‌شود. این اثر باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود. در نهایت برآیند این دو اثر نشان می‌دهد که قیمت مسکن چه تغییری می‌کند. چیزی که اهمیت دارد هدف از اخذ این مالیات است. مالیات عایدی سرمایه پیش از آنکه یک ابزار درآمدی به‌شمار آید می‌تواند به عنوان یک ابزار سیاستگذاری برای دولت مورد توجه قرار گیرد. نکته مهم دیگر اینکه هنگامی که تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن خارج شد تقاضاهای مصرفی که به دلیل افزایش قیمت به شکل تقاضای غیرموثر درآمده‌اند تبدیل به تقاضای موثر می‌شوند. در این زمان ضروری است که با تدابیر دولت عرضه مسکن افزایش یابد در غیر این صورت ممکن است دوباره قیمت مسکن بیشتر شود.
جمع‌بندی
نگاهی به آمار سری زمانی بخش ساختمان و مسکن نشان می‌دهد در کشورهایی که در بی‌ثباتی اقتصادی به سر می‌برند، مسکن ماوای سرمایه‌های سرگردانی است که به قصد بورس‌بازی به آن روی می‌آورند و باعث ایجاد تقاضای سوداگرانه در این بازار می‌شوند. مالیات عایدی سرمایه حاصل از تملک مسکن، بر رشد قیمت مسکن در هنگام فروش آن وضع می‌شود و از این طریق بخشی از عایدی سرمایه حاصل از فروش مسکن را از صاحب آن سلب می‌کند. همچنین اخذ مالیات از خرید ملک و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه‌مدت با هدف کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر مالیات سوداگری است. در واقع تفاوت این دو مالیات در مدت زمان تملیک دارایی است. این پژوهش برای بیان نتایج تجربی به بررسی تاثیر مالیات عایدی سرمایه بر رشد قیمت مسکن در منتخبی از کشورهای عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه (OECD) پرداخته و برای انجام پژوهش یادشده از داده‌های ترکیبی سالیانه در طول سال‌های 2013-2000 استفاده شده است. در این پژوهش با در نظر گرفتن درون‌زایی متغیرها، نتایج برآورد با روش GMM نشان داد که مالیات سوداگری و عایدی سرمایه تاثیری بر رشد قیمت مسکن ندارد.
