مهاجرت پول‌ها و آدم‌ها
حمید یاری عوامل موثر بر تقاضای خرید مسکن در ترکیه را بررسی می‌کند
حمید یاری معتقد است که جنس تقاضای مسکن در ترکیه از نوع مصرفی یا سرمایه‌گذاری نیست، بلکه شرایط به‌گونه‌ای رقم خورده که بسیاری از ایرانیان برای دریافت اقامت این کشور نیاز به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن د‌ارند. از نگاه او، نیاز است که سیاستگذار با بررسی شرایط موجود، این رفتارها را در نظر بگیرد و برای مدیریت آن چاره‌ای بیندیشد. این کارشناس بازار مسکن معتقد است بیماری کرونا باعث تشدید رکود در بازار داخل شده است. از سوی دیگر، حمایت مسوولان از بازار سهام و سهولت سرمایه‌گذاری در این بازار باعث شده که در شرایط کنونی، «بورس» روی بورس باشد. او آینده بازار مسکن را در گرو کنترل بیماری کرونا می‌داند و معتقد است در وضعیت کنونی، امکان خرید و فروش ملک وجود ندارد یا به سختی صورت می‌گیرد.
♦♦♦
در آمارهای سه ماه اخیر، یک نوع دوگانگی در بازار مسکن ایران و کشورهای همسایه وجود داشته است، در حالی که بازار مسکن ایران با رکود تقاضا روبه‌رو بوده، اما در بازار ترکیه ایرانیان در صف خریداران قرار گرفته‌اند، اگر بخواهیم در وهله اول این موضوع را بررسی کنیم، چه عاملی باعث شده که بازار مسکن ترکیه برای ایران نسبت به بازار داخل جذابیت داشته باشد؟
در بحث حضور در بازار مسکن، شاید چند هدف مشخص وجود دارد. هدف یک گروه از فعالان بازار مصرفی است. به شکل سنتی خریداران، املاک را برای مصرف خریداری می‌کنند و عرضه و تقاضا قیمت را مشخص می‌کند. نوع دیگر تقاضا در بازار مسکن، سرمایه‌گذاری برای حفظ ارزش سرمایه و کسب سود است. این موضوع در بازار داخل کشور، طی دو دهه اخیر بیشتر مطرح شده است. به نحوی که بسیاری سرمایه‌های اضافی خود را وارد بازار مسکن می‌کنند. اما در حال حاضر حضور ایرانی‌ها در بازار مصرفی ترکیه به نظر نه از نوع اول است و نه از نوع دوم. سرمایه‌گذاری ایرانیان بیشتر با هدف‌های مهاجرتی صورت می‌گیرد. به نحوی که دولت ترکیه حداقل سرمایه‌گذاری را برای دریافت ویزای دائم این کشور معرفی می‌کند و برخی در این شرایط، این سرمایه‌گذاری را برای دریافت اقامت و همچنین پاسپورت انجام می‌دهند. این موضوع برای ایرانی‌ها در سال‌های اخیر بسیار تسهیل شده است. از یک سو با توجه به تحریم محدودیت‌ها برای فعالیت‌های اقتصادی ایرانی‌ها در فضای بین‌الملل بیشتر شده است. بنابراین اقشار متوسط رو به بالای درآمدی در ایران به دنبال این هستند که دردسرهای محدودیت‌های ویزا یا فعالیت‌های اقتصادی را برای خود کمتر کنند.
این موضوع باعث شده که تقاضا برای دریافت اقامت سایر کشورها بیشتر شود. با توجه به قرابت‌های فرهنگی ایران و ترکیه و شرایط آسان‌تر دریافت این اقامت، موج قابل توجهی از سرمایه‌گذاری ایرانیان در ترکیه آغاز شده است. توجه داشته باشیم که در سال‌های 92 تا 96 بسیاری به وضعیت آینده اقتصاد ایران خوش‌بین بودند و حتی چرخه مهاجرت معکوس نیز شکل گرفته بود، اما اعمال تحریم‌ها در اقتصاد ایران و برخی عوامل دیگر، شرایط را برای خانوارهای ایرانی با محدودیت روبه‌رو کرده است. این محدودیت‌ها باعث شده که مردم به دنبال راه گریزی باشند، حتی اگر بخشی از سرمایه خود را در این راه از دست بدهند. اگر بررسی کنیم، برخی از این سرمایه‌گذاری‌ها حتی در سال‌های اخیر ضررده بوده است. زیرا ارزش لیر نسبت به دلار کاهش یافته و تبدیل ریال به دلار و دلار به لیر باعث شده که از سطح سرمایه‌گذاری کاسته شود. در نتیجه نمی‌توان مقایسه‌ای از جنس تقاضای داخل و تقاضای ترکیه در بازار مسکن کرد. این موضوعی است که نیاز دارد سیاستگذاران به آن توجه وافر داشته باشند که چه اتفاقی افتاده است؟ پیشتر ملیت‌هایی اکثر این خریدها را انجام می‌دادند که مانند عراق و افغانستان درگیر جنگ بودند، حال چه وضعیتی به وجود آمده که ایرانیان صدرنشین خرید ملک در ترکیه می‌شوند؟ در حقیقت این یک زنگ خطر برای سیاستگذاران ایرانی است که چه اتفاقاتی زیر پوست جامعه رخ می‌دهد و باعث می‌شود که سرمایه‌گذاران ایرانی، به فکر سرمایه‌گذاری در خارج مرزهای ایران بیفتند. بنابراین تحلیل رفتار خرید ملک در ترکیه تنها در حوزه مسکن نیست، بلکه باید یک تحلیل همه‌جانبه از این رفتار صورت گیرد. اما می‌توان اطمینان داد که خرید مسکن در ترکیه به دلیل بازدهی بالا یا تقاضای مصرفی نیست و انگیزه‌های مهاجرتی بیشتر است.
همان‌طور که اشاره کردید درحالی که گزارش‌ها نشان می‌دهد اقبال به خرید خانه توسط ایرانیان در ترکیه رو به افزایش گذاشته، در مقابل مسکن ایران در رکود است، اگر بخواهیم یک نگاه تحلیلی از شرایط بازار مسکن داشته باشیم، این بازار با چه شرایطی روبه‌رو است و چه چشم‌اندازی در این بازار دیده می‌شود؟
اگر بخواهیم بازار مسکن را در شرایط کنونی بررسی کنیم، باید به کمی عقب‌تر برگردیم. اصولاً در چهار دهه گذشته، شرایط در بازار مسکن به نحوی بود که در چند سال بازار رکود بود، اما به دلیل برخی عوامل در یک برهه با یک موج افزایش قیمت روبه‌رو می‌شد و دوباره به سیکل قبلی بازمی‌گشت. در سال‌های اخیر، کاهش بعد خانوار، افزایش تمایل به شهرنشینی و مهاجرت به شهرها در کنار موضوع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، باعث شده بود که در بسیاری از این سال‌ها نوسانات از جنس نوسانات با منشأ تقاضا باشد. به این شکل که در چند سال بازار شرایط آرامی داشت، تولیدکنندگان با یک شیب آرام عرضه را افزایش می‌دادند، در کنار آن تورم نیز تغییر پیدا می‌کرد، تقاضا نیز در بازار داخل دچار یک فراز و فرودی می‌شد.
در حقیقت بسته به نوع و میزان تقاضا، قیمت‌ها نیز تغییر پیدا می‌کرد. اگر به‌طور مشخص بر دو دهه اخیر تمرکز کنیم، طی سال‌های 86، 92 و اخیراً 96 بازار با موج افزایش تقاضا و به‌تبع آن افزایش قیمت روبه‌رو شد، که متاثر از عوامل مختلف بود.
به عنوان مثال در سال 1386 اتفاقی افتاد که هم تقاضای مصرفی و هم تقاضای سرمایه‌گذاری در کنار هم وارد بازار شدند. در آن زمان افزایش قیمت در بازار مسکن همزمان با ظهور بانک‌های خصوصی شد، در نتیجه این بانک‌ها نیز با توجه به بازدهی بازار مسکن بخشی از سرمایه‌های خود را تبدیل به املاک و مستغلات کردند، در این شرایط بازار یک رشد قابل توجه و خارج از معمول ایجاد کرد و این سیگنال به برخی تولیدکنندگان داده شد که از مشاغل و حوزه‌های دیگر وارد حوزه ساختمان شوند. این رفتارها به مرور جنس نوسانات را در دوره‌های بعد نیز تغییر داد. به عنوان مثال در ابتدای دهه 90، نوسانات هم با منشأ عرضه و هم با منشأ تقاضا مشاهده می‌شد. در سال 91 ما به سطح یک‌به‌یک خانوار و مسکن رسیدیم، حتی در این سال‌ها به مرور به خانه‌های خالی نیز افزوده شد و در نتیجه فشار تقاضای قابل توجهی برای تهیه خانه بر روی بازار وجود نداشت. به همین دلیل پس از سال 92، یک رکود بلندمدت در بازار مسکن به وجود آمد و بازار دیگر هیجانات قبلی را پشت سر گذاشته بود و تقاضاهای قابل توجهی هم که در دهه‌های 40 و 50 به دلیل کمبود عرضه وجود داشت، پس از دهه 90 به شکل قبل مشاهده نمی‌شد.
آیا جنس شوک قیمتی در دوره اخیر با دوره‌های قبل متفاوت بود؟
کمی متفاوت است. در دو سال اخیر، نوسانات قیمت با تحریم‌ها و شوک‌های شدید ارزی همراه شد و باعث شد که ساختمان‌ها قیمت خود را با توجه به جهش بهای دلار تعدیل کنند، به نحوی که اگر قیمت یک ساختمان در سال 89 به میزان 50 هزار دلار ارزش داشت، در سال 96 نیز ارزش آن به حدود 50 هزار دلار نزدیک شد. بنابراین این سیگنال‌ها در دو دوره اخیر، کمی با سیگنال‌های سال‌های قبل متفاوت بوده است. از سال 92، بازار به دلیل اشباعی که شده بود، چشم‌انتظار تحولاتی نظیر برجام بود، تا گشایشی در بازار مسکن و اقتصاد ایران شود. با توجه به اینکه برجام باعث بهبود چشم‌انداز اقتصادی کشور شد، بازار مسکن نیز از ابتدای سال 96 نوسانات افزایشی را تجربه می‌کرد.
در این شرایط بسیاری از کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند که بهای ملک مانند گذشته نوسانات چند برابری را تجربه نخواهد کرد و حداکثر قیمت مسکن، 30 درصد در سال رشد می‌کند. اما در این زمان قیمت ارز نیز با جهش روبه‌رو شد و این موضوع شوک‌های جدید در بازار مسکن ایجاد کرد. به این نحو که بخشی از شوک‌ها به دلیل تقاضا جدید بود، در حقیقت متقاضیان منتظر بودند پس از چند سال رکود، بازار ملک با تغییر قیمت روبه‌رو شود، اما بخش قابل توجهی از جهش قیمت در بازار مسکن، به دلیل نوسانات دلاری بود و در نتیجه قیمت مسکن خود را با تغییرات دلار وفق داد.
از سال 97 به مرور بازار مسکن وارد فاز رکودی شد، به بیان دیگر افزایش قیمت همراه کاهش معاملات بود. شرایط جدیدی در بازار ایجاد شد که نشان‌دهنده این بود که بازار رشد می‌کند، اما سطح معاملات نیز کاهش می‌یابد. به نحوی که بیشتر معاملات در این بازار جنس سرمایه بود، یا اینکه برخی معاملات برای تبدیل ملک بهتر بود و اصولاً تقاضای جدید با اصطکاک وارد بازار می‌شد. یعنی افرادی که با نیت سفته‌بازی وارد بازار می‌شدند تا بتوانند از تغییرات قیمت دلاری و فاصله تغییرات در بازار مسکن، کسب سود کنند. به دلیل اینکه اصولاً نوسانات دلاری در بازار مسکن با یک وقفه زمانی تخلیه می‌شود. وقتی دلار سه برابر می‌شود، انتظار می‌رود در یک بازه طولانی‌تر، بهای مسکن نیز به این سطح برسد. وقتی انتظارات نیز بر یک موضوع و یک رقم تایید می‌کند، در واقعیت نیز تا حد بالایی این رخدادها عملی خواهد شد.
چرا با وجود رشد بالای نقدینگی در اقتصاد کشور، بازار مسکن از کمبود منابع مالی و سرمایه‌گذاری رنج می‌برد؟
نوسانات قیمتی تا انتهای سال 98 تداوم داشت، تا اینکه کشور با پدیده‌های جدیدی روبه‌رو شد. با توجه به اینکه دولت هنوز نقدینگی تولید می‌کند و رشد آن بالاست، اما به دنبال یک پناهگاه برای جذب این نقدینگی است، به همین دلیل عمده حمایت‌ها از بورس شکل گرفته است و در سایر بازارها محدودیت‌هایی برای معامله ایجاد شده است. با توجه به اینکه نوسانات دیگر بازارها نظیر دلار و طلا هزینه‌های اجتماعی نیز به همراه دارد، به هر نحو حتی شرکت‌ها و بنگاه‌ها را به سمت بازار سهام سوق می‌دهند، شستا عرضه می‌شود و مدیرعامل بورس تغییر پیدا می‌کند. تمام حمایت‌ها به نحوی ایجاد می‌شود که مردم، نهادها و سرمایه‌گذاران منابع خود را در بازار سهام سرمایه‌گذاری کنند. از طرف دیگر در شرایطی که بازار بورس نیز رشد می‌کند، فشارهایی از سمت صدا و سیما به وجود نمی‌آید، زیرا به‌طور سنتی این دیدگاه وجود دارد که هر نوع سرمایه‌گذاری در بورس منجر به افزایش تولید کشور و آبادانی می‌شود.
حتی بسیاری از مسوولان با اعلام خبر رشد چند هزار واحدی شاخص بورس، از جذب سرمایه در این بازار حمایت می‌کنند. بنابراین ما یک اقتصادی داریم که با رشد نقدینگی قابل توجه روبه‌رو است، از سوی دیگر، شرایطی نیز به وجود آمده که نقدینگی‌ها تنها در یک بازار تجمیع شود. به نوعی سدی در مقابل این پمپاژ نقدینگی ایجاد کند. از سوی دیگر، شرایط شیوع کرونا نیز به این موضوع دامن زده است. به‌طور مثال، برای خرید سکه و طلا نیاز است که به بازار رجوع کرد و به‌طور فیزیکی این کالاها را دریافت کرد. در بازار مسکن نیز این شرایط وجود دارد، شما نمی‌توانید در بازار مسکن به صورت آنلاین یا اینترنتی معامله‌ای را انجام دهید. نیاز به دیدن املاک و اصطلاحاً نیاز به یک شناسایی محیطی نیز در خرید و فروش ملک وجود دارد. این موضوع باعث می‌شود که در شرایط کنونی بسیاری سرمایه‌گذاری در بازار ملک را فراموش کنند و حتی سرمایه‌گذاری در بازار ارز و طلا نیز کمتر از گذشته شود. حتی در بازار ارز و طلا نیز به نسبت امکان خرید و فروش آنلاین بیشتر از بازار مسکن است. بنابراین این پیش‌بینی‌هایی که وجود دارد که بیماری کرونا تا سال‌های آینده نیز باقی می‌ماند می‌تواند شرایط بازار مسکن را تسهیل کند. اما با توجه به اینکه در هفته‌های اخیر کمی از شرایط قرنطینه کاسته شده است و مردم بیشتر در فعالیت‌های اجتماعی شرکت می‌کنند، این موضوع می‌تواند در نهایت کمی شرایط را نسبت به گذشته بهتر کند و در نهایت، وضعیت بازار مسکن بهتر از قبل شود.
در بحران‌های قبلی بازار مسکن همواره به شکل یک پناهگاه عمل می‌کرد، به شکلی که بسیاری از سرمایه‌ها در فضای نااطمینانی روانه این بازار می‌شد، حال در شرایط کنونی با توجه به کاهش محدودیت‌ها می‌توان پیش‌بینی کرد که وضعیت بازار مسکن در هفته‌های آینده بهتر شود؟
پاسخ به این سوال با توجه به شرایط کنونی تا حدودی دشوار است. با شیوع کرونا شرایط برای خرید و فروش مسکن دست دوم بسیار مشکل شده است. در گذشته بسیاری از مالکان و مستاجران با همدیگر توافق می‌کردند که مشتریان از خانه‌ها دیدن کنند و در نتیجه خرید و فروش صورت گیرد. اما در شرایط شیوع کرونا بسیاری از افراد اجازه نمی‌دهند که فرد غریبه وارد خانه شوند.
از سوی دیگر، بسیاری از مردم نیز تمایل ندارند در این شرایط نااطمینانی خانه خود را بفروشند و به دنبال خانه دیگری باشند. پیش از شیوع کرونا، مردم سعی می‌کردند ملک خود را در یک فاصله زمانی کوتاهی تبدیل به احسن کنند، اما در شرایط کنونی این امکان وجود ندارد. برای خرید یک ملک حداقل باید 10 تا 20 خانه بررسی شود و این موضوع در وضعیت شیوع کرونا به سختی صورت می‌گیرد. در نتیجه بازار مسکن در مقایسه با دیگر
بازارها بیشترین آسیب را دیده است. حتی در شرایط کنونی، بسیاری ساخت خانه را به تعویق انداخته‌اند تا شرایط بهتر شود. از سوی دیگر، با توجه به گستردگی تعاملات در روزهای اخیر امکان دارد که شرایط در هفته‌های آینده حتی بدتر نیز بشود. بنابراین هر نوع تغییری در وضعیت بازار مسکن بیش از هر چیز منوط به کنترل کروناست. شاید خوش‌شانس باشیم و این بیماری در تابستان از بین برود، شاید هم در ماه‌های آینده شرایط برای تولید واکسن مهیا شود. در هر حال، نمی‌توان از حالا نسخه‌ای برای بهبود وضعیت مسکن پیچید. به نظر می‌رسد که در سال جاری وضعیت رکودی این بازار نیز تداوم داشته باشد و اگر وضعیت بهبود یابد در نیمه دوم سال شرایط بهتری را تجربه کنیم.
