آهنربای جذب سرمایه در ترکیه
چرا تقاضای ایرانیان برای خرید ملک در کشور همسایه افزایش یافته است؟
در حالی که تعداد معاملات ملک در ایران اندک است شاهد افزایش اقبال ایرانیان به خرید ملک در ترکیه هستیم. با بررسی شرایط دو کشور می‌توان به چرایی کوچ و مهاجرت سرمایه‌های ایرانی به ترکیه پی برد.
ترکیه چند سالی است که به یکی از مقاصد اصلی سرمایه‌گذاری و جذب توریست از ایران بدل شده است که افزایش شدید خرید ملک در ترکیه توسط ایرانیان گواه این مدعاست.
طبق اطلاعات مرکز آمار ترکیه در سال‌های اخیر خرید ملک در ترکیه توسط اتباع سایر کشورها رشد چشمگیری داشته است. بر همین اساس اتباع ایرانی در حدفاصل سال‌های ۲۰۱۵ تا ۲۰۱۷ در رتبه هشتم خریداران ملک در ترکیه پس از کشورهای عراق، عربستان، کویت، روسیه، افغانستان، آذربایجان و انگلیس بوده‌اند ولی در سال‌های ۲۰۱۸ و ۲۰۱۹ میزان خرید ملک در ترکیه توسط اتباع ایران به شدت افزایش یافته به صورتی که اتباع ایران و عراق بیشترین سهم از خرید ملک در ترکیه را به خود اختصاص داده‌اند.
آخرین اطلاعاتی که توسط مرکز آمار ترکیه منتشر شده بیانگر این است که ایرانیان با خرید ۴۶۵ ملک در مارس ۲۰۲۰ رتبه اول خرید ملک در ترکیه را به خود اختصاص داده‌اند.
با نگاهی به داده‌های آماری پنج سال اخیر به راحتی می‌توان شیب صعودی خرید ملک در ترکیه با سرمایه ایرانی را مشاهده کرد. آمار خرید ملک توسط ایرانیان در برخی از ماه‌های سال ۲۰۱۵ به ۶۰ مورد هم نمی‌رسید که این عدد در ماه‌های اخیر و تا قبل از بحران کرونا به حدود ۵۰۰ واحد در ماه رسیده است.
خرید بیش از ۵۰۰۰ واحد در سال توسط ایرانی‌ها نشان از حجم گسترده اقبال ایرانیان به بازار ملک ترکیه دارد.
دولت ترکیه با هدف جذب سرمایه‌های خارجی و ورود ارز به کشور در چندساله اخیر به‌خصوص پس از کاهش ارزش لیر در برابر دلار آمریکا اقدام به تصویب و اجرای قوانین سهل‌گیرانه جهت دادن اقامت به اتباع خارجی کرده است، در گذشته جهت اخذ اقامت اتباع خارجی در ترکیه باید یکی از شروط زیر محقق می‌شد.
سه میلیون دلار سپرده بانکی یا داشتن دو میلیون دلار سرمایه ثابت
خریداری ملکی به ارزش حداقل یک میلیون دلار
ایجاد اشتغال برای حداقل ۱۰۰ شهروند ترک
اما دولت ترکیه با کاهش قابل توجه شرایط اقامت جذابیت بسیار بیشتری برای سرمایه‌گذاری اتباع سایر کشورها فراهم کرد.
در حال حاضر امکان اخذ اقامت ترکیه با یکی از راه‌های زیر امکان‌پذیر است.
سرمایه‌گذاری مستقیم با مبلغ ۵۰۰ هزار دلار
خرید ملک با حداقل ارزش ۲۵۰ هزار دلار
ایجاد اشتغال برای ۵۰ شهروند ترک
از سوی دیگر اخذ اقامت کوتاه‌مدت در ترکیه چندان زمان‌بر نیست هرچند که اخذ تابعیت و پاسپورت ترکیه واجد شرایط زمانی بلندمدت‌تری نسبت به شرایط اقامت است که در تبلیغات رسانه‌ای کمتر بدان پرداخته می‌شود.
شرایط خاص اقتصادی-اجتماعی ایران نیز مزید بر علت شده است تا خرید ملک در ترکیه برای ایرانیان جذابیت بیشتری پیدا کند. برخی شرایط عبارت‌اند از:
تحریم‌های شدید اقتصادی ایران و محدودیت مراودات مالی بین اقتصاد ایران و سایر کشورها
رشد اقتصادی نزدیک به صفر یا منفی ایران
تورم بالا
نوسان زیاد در پارامترهای تاثیرگذار بر اقتصاد ایران
افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در ایران
کاهش اعتبار و جایگاه پاسپورت ایرانی
تمایل سنتی ایرانیان به سرمایه‌گذاری در ملک نسبت به سایر بازارها
مولفه مهم دیگر وضعیت اخیر بازار مسکن در ایران و نداشتن چشم‌انداز جهش قیمتی در بازار مسکن در آینده نزدیک است که باعث خروج بخش گسترده‌ای از سرمایه‌ها از این بازار شده است.
هر چند بازار مسکن ایران در سال گذشته با افزایش قیمت مواجه بوده و احتمال افزایش قیمت در سال جاری حول‌وحوش نرخ تورم هم متصور است، نکته دیگر اینکه با افزایش قیمت مسکن در ایران به‌خصوص در بازه زمانی انتهای سال ۹۶ تا بهار ۹۸ سطح قیمتی بسیاری از واحدهای موجود درکلانشهرهای ایران و به‌خصوص برخی مناطق تهران به راحتی از ۲۵۰ هزار دلار فزونی یافته و شرایط مهاجرت و اخذ اقامت ترکیه برای دهک‌های بالایی جامعه چندان سخت نیست.
به این عوامل باید برخی دیگر از شرایط اقتصاد ترکیه را اضافه کرد:
سهولت سرمایه‌گذاری در ترکیه
داشتن مرز مشترک و برخورداری از برخی اشتراکات فرهنگی، زبانی و...
جایگاه بالاتر پاسپورت ترکیه در تعاملات بین‌المللی نسبت به پاسپورت ایرانی
تبدیل سرمایه از ریال به لیر
نبود برخی محدودیت‌ها نظیر پوشش و... در ترکیه
این عوامل در مجموع سبب جذابیت بازار ملک ترکیه برای بخشی از ایرانیان به‌خصوص در قشر مرفه و متوسط به بالای ایران شده است.
فرار سرمایه از ایران به سمت ترکیه
با فرض اینکه برای اخذ اقامت در ترکیه نیاز به خرید ملک با ارزشی بالغ‌بر ۲۵۰ هزار دلار است با احتساب دلار ۱۵ هزار تومانی و همچنین آمار نزدیک به ۵۰۰ معامله ماهانه خرید ملک توسط ایرانیان در ترکیه می‌توان تخمین زد که چه حجم عظیمی خروج ارز از کشور آن هم در این شرایط سخت اقتصادی به سمت ترکیه صورت می‌گیرد که این امر نشان از غفلت سیاستگذاران کلان اقتصادی در این باب دارد.
همچنین باید توجه داشت که خروج سرمایه از ایران به سمت ترکیه فقط در حوزه خرید ملک نبوده و بسیاری از ایرانیان اقدام به جابه‌جایی دارایی و حتی تاسیس شرکت‌های جدید در ترکیه کرده‌اند.
نکته قابل توجه دیگر نوسان سیاست‌های ترکیه در صحنه بین‌المللی است که با توجه به زمان‌بر بودن اخذ تابعیت از این کشور می‌تواند در صورت تغییر سیاست‌های دولت ترکیه در سال‌های آتی به‌خصوص در قوانین تابعیت، موجی از نارضایتی خریداران ملکی در ترکیه را دربر داشته باشد (همانند برخی از سرمایه‌گذاری‌های ایرانیان در سال‌های گذشته در امارات، قبرس و گرجستان).
همچنین طیف مهاجران ایرانی به ترکیه که برخی دارای نارضایتی‌های اقتصادی-اجتماعی و... از شرایط ایران هستند در کنار جاه‌طلبی‌های ترکیه در گرفتن نقش پررنگ‌تر در مناسبات منطقه‌ای باید مورد توجه سیاستگذاران داخلی در ایران باشد.
