بازار تولید پرریسک است
چرا روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نزولی شد؟
برای اینکه به این پرسش پاسخ دهیم، باید به بررسی عوامل موثر بر سرمایه‌گذاری پرداخته شود و سپس به بررسی تحولات در زمینه هریک از این عوامل. در واقع، باید دید یک سرمایه‌گذار در پروسه تصمیم برای شروع یک سرمایه‌گذاری جدید، چه عواملی را مد‌نظر قرار می‌دهد. بخشی از این عوامل، عوامل واقعی و بخش قابل توجهی از آن، مربوط به انتظارات در آینده است. یک سرمایه‌گذار، برای شروع سرمایه‌گذاری، اصولاً به عواملی چون حجم سرمایه مورد نیاز، شیوه تامین مالی سرمایه‌گذاری و هزینه تامین مالی، ترکیب و سهم هریک از عناصر تشکیل‌دهنده فرآیند تولید و تغییرات آتی قیمت این عناصر، طول دوره سرمایه‌گذاری، فرآیندهای کسب مجوز فعالیت و سایر تاییدیه‌های قانونی، قوانین و مقررات ضروری فرآیند تولید و تعیین کیفیت و کمیت‌های استاندارد تولید، مدت انتظار برای فروش محصول تولیدی، فرآیندهای کسب مجوز فروش محصول، قیمت انتظاری محصول در زمان فروش، ریسک تغییرات تکنولوژی و ریسک تغییر سلایق بازار و سایر ریسک‌های مرتبط با فرآیند تولید، میزان رقابت‌پذیری و درجه آزادی قیمت‌گذاری محصول و برخی عوامل ریز و درشت دیگر نیاز دارد. سرمایه‌گذار، همه این عوامل را در ارزیابی اقتصادی یا تحلیل هزینه-فایده طرح خود در نظر می‌گیرد و در نهایت، میزان سودآوری انتظاری طرح با متوسط سودآوری سایر فعالیت‌ها مورد مقایسه قرار می‌گیرد. با این مقدمه، حال می‌توان به بررسی دلایل تغییر روند کاهشی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن پرداخت که به ترتیب هریک از این عوامل به آنها اشاره‌ای می‌شود. لازم به توضیح است که در این مقاله، صرفاً دلایل به صورت فرضیه مطرح می‌شود و مسلماً تایید یا رد هر یک از عوامل، نیاز به مطالعه‌ای دقیق با آمار و اطلاعات لازم دارد.
شاید اولین بحث در تصمیم سرمایه‌گذاری این است که برای شروع فعالیت، چه میزان سرمایه لازم است؟ در خصوص بخش مسکن، در سال‌های اخیر، میزان سرمایه اولیه مورد نیاز برای شروع فعالیت ساخت‌و‌ساز، به‌شدت افزایش یافته است. این امر نیز، ناشی از روند رشد قیمت زمین کلنگی از یک‌سو و نرخ تورم عمومی که مصالح ساختمانی و نیروی انسانی مورد نیاز در فرآیند تولید را با افزایش مواجه ساخته، از سوی دیگر است. در حالی که برای شروع ساخت یک ساختمان 10 واحده در زمینی به وسعت 300 مترمربع، قبلاً حدود سه میلیارد تومان سرمایه نیاز بود، امروزه حداقل 10 میلیارد تومان سرمایه لازم است. مسلم است که بخشی از سرمایه‌گذاران جدید که با توان مالی کمتر، قصد ورود به چنین سرمایه‌گذاری را داشتند، دیگر توان ورود به این بازار را از دست می‌دهند.
شاید مهم‌تر از حجم سرمایه‌گذاری لازم، هزینه تامین مالی سرمایه و تنوع شیوه‌های تامین مالی باشد. در بخش مسکن، شیوه‌های رایج در تامین مالی از مشارکت در ساخت، پیش‌فروش، اخذ وام و اعتبارات، خرید اقساطی مصالح مورد نیاز و... را شامل می‌شد. با اتفاقاتی که در بحث پیش‌فروش و ریسک‌هایی که برای خریداران ایجاد شد و منتهی به تصویب قانونی برای تنظیم شرایط پیش‌فروش شد، این شیوه، سهولت دسترسی خود را از دست داد و هزینه‌های تامین مالی از این طریق افزایش یافت. از سوی دیگر، به‌رغم رشد چند‌برابری حجم سرمایه مورد نیاز برای شروع فعالیت، سقف‌های تعیین‌شده برای دریافت وام و اعتبارات بانکی، رشد چندانی متناسب با رشد حجم سرمایه‌گذاری نیافت ضمن اینکه، نرخ‌های بهره یا هزینه تامین مالی از طریق نظام بانکی هم، ضمن ناپایدار بودن و تغییرات زیاد، عملاً افزایش‌های قابل ملاحظه‌ای را تجربه کرد. حتی در زمان‌هایی که به ظاهر نرخ بهره کاهش یافت، نظام بانکی عملاً در شرایط اعطای تسهیلات، فرآیندها را به گونه‌ای تغییر می‌داد که هزینه تامین مالی افزایش می‌یافت. روندهای نااطمینانی از آینده و افزایش ریسک‌های بازار و شرایط ناپایدار اقتصادی که منجر به گسترش حجم چک‌های برگشتی شد، فرآیندهای فروش اقساطی را نیز با دشواری و هزینه مبادلاتی بالاتر مواجه کرد. بدین‌ترتیب، هزینه تامین مالی در بخش سرمایه‌گذاری و تولید مسکن نیز، به مرور با پیچیدگی‌ها و مشکلات فراوانی مواجه شد.
یکی از مهم‌ترین عوامل در سرمایه‌گذاری بخش مسکن، زمین است. روند تحولات قیمت زمین کلنگی نسبت به آپارتمان ساخته‌شده، در طول سال‌های گذشته نشان می‌دهد که قیمت زمین کلنگی با رشد بیشتری نسبت به قیمت واحد مسکونی ساخته‌شده رشد کرده است به طوری که نسبت قیمت ساختمان کلنگی (زمین) به واحد مسکونی از یک به بیش از 5 /1 به‌ویژه در دو سال گذشته افزایش یافته است. متفاوت بودن نرخ رشد قیمت عوامل تولید از محصول تولید‌شده، تاثیر زیادی بر تصمیم سرمایه‌گذاری دارد. در واقع، در یک مقایسه، اگر فرد زمین کلنگی را بدون هیچ‌گونه سرمایه‌گذاری‌ای، نگهداری کند، ضمن اینکه با مشکلات و ریسک‌های تولید مواجه نخواهد بود، به نسبت سرمایه‌گذاری انجام‌شده، با بازدهی بالاتری نیز مواجه خواهد شد. در فرآیند انتخاب بین دو گزینه سرمایه‌گذاری، خرید و نگهداری خانه کلنگی، توجیه بیشتری نسبت به تولید مسکن دارد. نکته جالب اینجاست که در نظام انگیزشی نیز، مالیات بر نگهداری زمین کنلگی و عدم ورود آن به پروسه سرمایه‌گذاری نداریم، اما به دنبال تصویب مالیات بر خانه‌های خالی هستیم که انتظارات فروش آتی واحدهای مسکونی ساخته‌شده را هم تحت تاثیر قرار می‌دهد.
طول دوره ساخت، با تغییرات تکنولوژی در ارتباط است و در این چند سال، چندان تغییری نیافته است. اما فرآیند موثر دیگر بر طول دوره ساخت، دشواری و تسهیل فرآیندهای قانونی اخذ مجوز پروانه ساخت، فرآیندهای نظارتی، فرآیندهای تامین مالی و... است. به نظر می‌رسد در این خصوص، اتفاق خاصی نیفتاده است.
فرآیندهای قانونی از جمله ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی، ضوابط آتش‌نشانی، ضوابط و استانداردهای نظام مهندسی و...، به‌ویژه در شرایطی که در دوره‌های زمانی کوتاهی تغییر می‌کنند، حائز اهمیت است. تعدد این فرآیندها، تغییرات دائمی و سریع آنها و پروسه فساد‌انگیز آن، هزینه‌های غیررسمی زیادی بر تولیدکنندگان به همراه دارد. به گونه‌ای که طبق اظهارات سازندگان، هزینه فساد و رشوه سهم قابل توجهی در هزینه‌های ساختمان دارد.
یکی از مهم‌ترین عناصر در تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاری، توانایی و امکان‌پذیری پیش‌بینی نسبتاً قابل قبول از قیمت‌های انتظاری فروش در آینده است. هرچه ساختار اقتصاد کلان باثبات‌تر باشد و عوامل موثر بر قیمت‌های آتی قابلیت پیش‌بینی بیشتری داشته باشند، امکان برآوردهای مناسب از قیمت انتظاری فروش وجود دارد. اما چنان‌که شرایط اقتصاد کلان بسیار شکننده و بی‌ثبات باشد و عدم قطعیت‌های زیادی بر اقتصاد حاکم باشد، انتظارات از قیمت‌های آینده، دوره‌های رونق و رکود و میزان انتظار برای فروش محصول، به درستی قابل پیش‌بینی نیست. یعنی نمی‌توان با درصد خطای قابل قبولی، نسبت اینکه محصول تولید‌شده را به چه قیمتی و در چه بازاری می‌توان فروخت، به دست آورد. این موضوع، ریسک‌های سرمایه‌گذاری و تصمیم را به‌شدت افزایش می‌دهد. به‌ویژه اگر توجه کنیم که فرآیند تولید مسکن، فرآیندی زمانبر است، این امر اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. در تولید کارخانه‌ای، تولید روزانه در حال انجام است و از روی تغییرات روزانه موجودی انبار، امکان ارزیابی بیشتر و برآورد قیمت‌های انتظاری به‌ویژه برای دوره‌های کوتاه یک هفته و دو هفته که برای تصمیمات تولید کافی است، صورت می‌گیرد. اما در مورد مسکن، این موضوع شدنی نیست. تولید مسکن، بعد از طی فرآیند حداقل دو‌ساله به صورت دفعتی انجام می‌شود. نه امکان کاهش سطح تولید در لحظه وجود دارد و نه افزایش آن. اگر امروز موجودی انبار افزایش یابد، یک تصمیم برای کاهش تولید، دو سال بعد اثر خود را می‌گذارد. این بدین معنی است که برخلاف بازارهای سرمایه، امکان رصد روزانه تغییرات قیمتی و تصمیم‌گیری براساس تغییرات روزانه (که اخیراً به طرز عجیبی متداول شده)، در بخش مسکن وجود ندارد.
هر تولید‌کننده‌ای تمایل دارد که بازاری انحصاری را در اختیار داشته باشد یا لااقل در شرایط برابر رقابتی با دیگر تولیدکنندگان قرار گیرد. در شرایطی که ورود نهادهای مختلف در ساخت واحدهای مسکونی با قدرت‌های بالا وجود دارد، وضعیت رقابت‌پذیری با مشکل مواجه می‌شود و ریسک‌های تولید برای تولید‌کننده افزایش می‌یابد. افزایش ریسک‌ها در اثر شرایط اقتصاد کلان هم حائز اهمیت است. در نهایت اینکه، تصمیم نهایی برای سرمایه‌گذاری، از طریق مقایسه بسته‌های سرمایه‌گذاری صورت می‌گیرد. در حالی که سرمایه‌گذاری در نگهداری زمین کلنگی، سرمایه‌گذاری در سهام و خرید و نگهداری سکه و دلار و...، بازدهی بالاتری نسبت به تولید مسکن دارد و مشکلات و تنوع ریسک بازار تولید را هم ندارد، چه ضرورتی به ورود به تولید مسکن است؟
