مشکل فقط ساخت مسکن نیست
داود سوری اثرات تورمی طرح جدید مجلس برای مسکن را بررسی می‌کند
داود سوری معتقد است که کالای مسکن، ویژگی‌ای دارد که آن را از دیگر کالاهای مصرفی متمایز می‌کند. مسکن تا حدود قابل توجهی وابسته به مکان است و نمی‌توان در هر مکانی و با هر سلیقه‌ای برای خانوارها، ساختمان ساخت. از نگاه او، مشکل مسکن تنها با عرضه فراوان حل نمی‌شود، بلکه نیاز است که در وهله اول یک ارزیابی از نیاز مسکن خانوارهای بدون منزل ایجاد شود و متناسب با آن نیاز، عرضه صورت گیرد. این اقتصاددان، مداخله دولت یا مجلس را در بخش مسکن راهگشا نمی‌داند و معتقد است، حتی در بسیاری موارد نیز عرضه مسکن به اندازه نیاز وجود دارد، اما گران بودن آن و نبود درآمد باعث شده است که خانوارها نتوانند برای خود خانه‌ای داشته باشند. او با بیان اینکه باید یک ارزیابی دقیق از منابع و ضررهای طرح مسکن مهر در کشور صورت گیرد تاکید کرد، این طرح باعث ایجاد یک فشار تورمی در کشور شد و خروجی آن مجموعه‌ای از آهن، سنگ و آجر بود که شرایطی را حتی برای یک زندگی معمولی در برخی از شهرها ایجاد نکرده است.
♦♦♦
مجلس به تازگی طرحی را برای مسکن در نظر گرفته که شباهت‌های زیادی به طرح مسکن مهر دارد. به بیان دیگر، نمایندگان به دنبال این هستند که با در اختیار گرفتن زمین رایگان، عرضه مسکن را برای خانوارهای کم‌درآمد بیشتر کنند، سوال مشخص این است که در شرایط کنونی این طرح تا چه حد می‌تواند مشکل مسکن را حل کند و آیا در شرایط تورمی کنونی این اقدام اثرگذار خواهد بود؟
در حال حاضر بهترین کاری که می‌تواند صورت پذیرد، این است که ارزیابی شود مسکن مهر چه مزایایی برای کشور داشت و در کنار آن چه معایب و ضررهایی را به وجود آورد. این طرح در برخی از موارد موفق بوده و توانسته برای گروهی از خانوارهای کم‌درآمد سرپناهی را ایجاد کند. اما به‌طور کلی، طرح موفقی نبوده و به‌طور کلی، در طرح مسکن مهر، ساختمان‌هایی ساخته شده که بعضاً همچنان خالی بوده و زیرساخت‌های لازم برای زندگی در این طرح‌ها، در نظر گرفته نشده است. در نتیجه این طرح‌ها، به دریایی از سنگ و آجر تبدیل شده که در عمل نیز استفاده‌ای از آن نمی‌شود. بنابراین پیش از اینکه هر طرحی کلید بخورد باید یک ارزیابی دقیق داشت که آیا ساخت مسکن بدون امکانات رفاهی و بدون راه‌های ارتباطی می‌تواند وضعیت را بهبود دهد یا خیر. موضوع بعدی که از اهمیت بالایی برخوردار است، منابع مالی است که باید برای این طرح در نظر گرفته و اثرات آن بر متغیرهای کلان اقتصادی برآورد شود. همان‌طور که در تجربه مسکن مهر مشاهده شد، این طرح اثرات قابل توجهی بر نرخ تورم داشت. در واقع بدهی‌ای که به سیستم بانکی تحمیل شد، در نهایت بانک مرکزی از منابع خود تامین کرد و باعث شد که تورمی بر جامعه تحمیل شود. در واقع در بحث مسکن مهر، باید یک تحلیل هزینه-فایده صورت گیرد که آیا این طرح توانسته با فایده‌هایی که ایجاد می‌کرد، هزینه‌های ایجادشده را پوشش دهد. من تحقیق مشخصی در این زمینه ندیدم که تحلیل دقیقی از هزینه و فایده این طرح ارائه دهد. بنابراین اگر نمایندگان مجلس طرحی مانند مسکن مهر مطرح کرده‌اند، باید ابتدا این پرسش مطرح شود که سیاست قبلی چه آورده‌ای برای اقتصاد کشور داشته و از آن مهم‌تر چه منفعتی برای بخش مسکن کشور داشته است. در حال حاضر، مجلس جدید یک ماه است که فعالیت خود را آغاز کرده و در این مدت نیز نمایندگان بیشتر درگیر بررسی اعتبارنامه‌ها یا نقل مکان به تهران بودند. در نتیجه نمی‌توان انتظار داشت که در این یک ماه، کار کارشناسی صورت گرفته باشد و احتمالاً قرار است سیاستی اجرا شود و کار کارشناسی آن پس از اجرا انجام شود.
برخی از نمایندگان مجلس عنوان کردند که قرار است که طی شش سال آینده به میزان شش میلیون واحد مسکونی در کشور عرضه شود، استدلال نیز این است که مشکل مسکن در کشور، عرضه هست و اگر این عرضه به شکل انفجاری صورت گیرد، در نتیجه مشکل مسکن خانوارها نیز رفع خواهد شد، این استدلال تا چه حد پذیرفته شده است و عرضه زیاد می‌تواند مشکل مسکن را در کشور حل کند؟
مسکن، یک تفاوت قابل توجه با دیگر کالاها دارد که اصولاً به آن توجهی نمی‌شود. شاید کالایی نظیر خوراکی یا خودرو با عرضه بیشتر بتواند متعادل شود و سطح قیمتی آن نیز تا حدودی کنترل شود، اما مسکن وابسته به مکان است و در بسیاری از شهرهای کشور مشکل عرضه و تقاضای مسکن وجود ندارد. مشکل مسکن، در برخی از شهرهای بزرگ ایجاد می‌شود که امکان عرضه قابل توجه وجود ندارد و این موضوع نیز مساله‌ای است که به مکان آن برمی‌گردد، به‌طور طبیعی مسکن در شهرهای بزرگ نیازمند زمین و تراکم بیشتر است و این تراکم نیز زیرساخت‌های بیشتری را طلب می‌کند. صرف تسهیلات یا ساخت، به تنهایی برای عرضه مسکن کافی نیست. اما با توجه به ارزیابی‌های صورت‌گرفته در بخش مسکن که به عواملی مانند مهاجرت به شهرها و تشکیل خانوارها بستگی دارد، نیاز مسکن در کشور کمتر از یک میلیون واحد مسکونی در سال برآورد شده است. بنابراین در حال حاضر نیز تعداد مسکن موجود در کشور، از تعداد خانوارها بیشتر است. این موضوع نشان می‌دهد توزیع مکانی مسکن با نیاز خانوارها مطابقت ندارد. بنابراین با اینکه به‌طور کلی، میزان کل واحدهای مسکونی از خانوارها بیشتر است، توزیع آن در تمام مکان‌ها یکسان نیست و در نتیجه در برخی از مکان‌ها مانند شهرهای پرجمعیت، عرضه مسکن کمتر از نیاز خانوارهاست. درنتیجه به دلیل محدودیت مکانی نمی‌توان این عرضه را به شکل سیال در نظر گرفت و از بخشی به بخش دیگر منتقل کرد. این طرح باید مشخص کند که در مکان‌هایی که خانوارها نیاز دارند (نه حتی حاشیه شهرها که امکان زندگی وجود ندارد) آیا امکان افزایش عرضه مسکن وجود دارد یا خیر.
اگر بخواهیم مثل دفعات گذشته به حاشیه شهرها برویم و زمین‌های طبیعی و کشاورزی را به یک مجموعه نامفهومی از آجر و آهن و سنگ تبدیل کنیم و امکاناتی برای سکونت ایجاد نکنیم، این موضوع حیف و میل کردن منابع است و در کل بازدهی را ایجاد نمی‌کند. مشکل مسکن، لزوماً با ساخت‌وساز بیشتر حل نمی‌شود. موضوع مهم هماهنگ کردن عرضه و تقاضا در بخش مسکن است و لازم است که در این خصوص، سیاستی اجرایی شود که توزیع مکانی تقاضا با توزیع مکانی مسکن موجود یا عرضه مسکن جدید، هماهنگی و انطباق بیشتری داشته باشد. لزوماً با ساخت مسکن در هرجا که قیمت زمین برای دولت رایگان است، نمی‌توان مشکلات دستیابی به مسکن را در خانوارها حل کرد. شاید بهتر است قبل از اینکه شروع به ساخت یا شروع پروژه بکنیم، طرحی ایجاد شود و از خانوارهای بدون مسکن پرسش شود که آیا حاضر به سکونت در هر مکانی هستند یا اینکه مطلوبیت برای خانه‌دار شدن در چه مکان‌هایی است. اگر بخواهیم حاشیه شهرها را گسترش دهیم و به زیرساخت‌های لازم آن توجه نکنیم و پس از ساخت مسکن، نتوانیم خدمات مناسب به خانوارها ارائه کنیم، در نهایت این موضوع صرفاً اتلاف منابع خواهد بود و نمی‌تواند مشکلی از وضعیت کنونی بخش مسکن را حل کند.
یکی از نمونه‌های پیشرو در کشور که توانست با ابعاد قابل توجهی مسکن مناسب را در اختیار متقاضیان قرار دهد، اکباتان است که در سال‌های دور ساخته شد. شاید قرار بود که خانه‌های مسکن مهر نیز مکانیسم مشابهی را در ساختمان‌سازی ایجاد کند، اما نه کیفیت آن را داشت و نه جانمایی درستی در مسکن مهر صورت گرفت، چرا این دو تجربه در کشور تا این حد متفاوت از هم بود؟
ویژگی مهم اکباتان از نظر من این است که این پروژه توسط بخش خصوصی اجرا شد، حداقل دولت به‌طور مستقیم در اجرای آن دست نداشت و در نتیجه، نه طرحی از دولت یا مجلس برای آن در نظر گرفته شد و نه از منابع بانک مرکزی یا دولت برای ساخت‌وساز آن استفاده شد. به بیان دیگر، بخش خصوصی با توجه به نیاز آن روز بازار این پروژه را اجرایی کرد. البته آن پروژه با ابعاد و نیازهای آن زمان اجرایی شد، در حال حاضر جمعیت سه برابر شده و باید متناسب با نیازهای امروز پروژه‌های جدید تعریف شود. از سوی دیگر، بزرگ شدن ناگهانی شهرها فشار قابل توجهی به زیرساخت‌های شهرها وارد می‌کند. در آن زمان، بخش خصوصی نیاز مسکن را شناسایی کرد و متناسب با آن مسکن مناسب را عرضه کرد. البته یک ویژگی خوب این است که در حال حاضر نیز بخش مسکن در اختیار دولت نیست. اما در عین حال مشکل عمده‌ای دارد که بسیار متفرق است و عرضه‌کنندگان بسیاری در کشور وجود دارند. این پراکندگی اجازه نمی‌دهد که از بازدهی نسبت به مقیاس استفاده شود. از سوی دیگر، اگر هم انبوه‌سازانی به‌طور متمرکز در کشور ایجاد شود، به شکل مستقیم و غیرمستقیم به دولت ارتباط پیدا می‌کند و در نهایت مداخله دولت با دادن یارانه‌ها در این بخش کار را با مشکل روبه‌رو می‌کند.
علاوه بر این، ساختار بازار مسکن کشور به این شکل است که به عرضه‌کنندگان کوچک متکی است و این عرضه‌کنندگان نسبت به تغییرات در سطح اقتصاد و سایر بازارها، واکنش‌های سریع‌تری نشان می‌دهند و در نهایت باعث می‌شود که عدم تعادل‌هایی در بازار مسکن به وجود آید. نکته دیگری که باید به آن اشاره شود این است که مشکل بازار مسکن، نبود مسکن نیست. مشکل بازار مسکن، گرانی آن است و این گرانی نیز یک امر نسبی است. گرانی مسکن یا گرانی اجاره نسبت به درآمد در نظر گرفته می‌شود. بنابراین می‌توان از این زاویه نیز به مشکل مسکن نگاه کرد که در حال حاضر نسبت درآمد به قیمت مسکن ناچیز شده است. در نتیجه به عقیده من چرا مجلس نباید طرحی بدهد که درآمد خانوارها بیشتر شود؟ چرا نباید طرحی در نظر گرفته شود که بتوان تولید بیشتر، درآمد بیشتر و ثروت بیشتری ایجاد کرد که تمام خانوارها بتوانند از این درآمد استفاده کنند و مشکل مسکن آنها نیز حل شود. وقتی که عنوان می‌شود قیمت مسکن بالاست، نمی‌توان قیمت مسکن را فارغ از تورمی که در کشور وجود دارد در نظر گرفت، تورم بالایی که در کشور وجود دارد باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود و در نتیجه هر چقدر که مسکن نیز عرضه شود، نبود درآمد باعث می‌شود که گروهی مسکن نداشته باشند. صرف داشتن سرپناهی در هر جایی از کشور، مشکل بسیاری را حل نمی‌کند، بلکه خانوارها به دنبال مسکن در جایی هستند که بتوانند در آنجا درآمد نیز داشته باشند. نباید تنها خانه ایجاد کردن هدف باشد، بلکه هدف‌گذاری باید این باشد که برای خانوارها در جای مورد نیاز خانه ایجاد کرد. همچنین باید از لحاظ درآمدی خانوارها بتوانند این مسکن را تهیه کنند. خلاصه کردن مشکل مسکن به عرضه و ساخت‌وساز پاک کردن یا کج‌فهمی صورت مساله است. بنابراین این تجربه که بخواهیم تولد تعدادی از مسکن‌های بی‌هویت را در کشور جشن بگیریم، بدون اینکه توجه کنیم تابع هدف این مسکن‌ها چه خانواری است، چه امکاناتی باید برای این خانوارها در نظر گرفته شود، با چه مکانیسمی باید درآمدهای خانوار را برای تهیه این مسکن تجهیز بکنیم و سایر زوایای پنهان این سیاست، اشتباه است و در نتیجه تجربه‌های شکست‌خورده قبلی را تکرار کرده‌ایم. این ایده که در حال حاضر زمین فراوان وجود دارد و می‌توان خانه فراوان تولید کرد که اولین راه‌حلی است که به ذهن می‌رسد، اما سایر ابعاد قضیه نیز باید بررسی شود.
بسیاری از خانوارهایی که در تهران مستاجر بودند، مسکن مهر را تهیه کردند و در حال حاضر نیز در تهران مستاجر هستند، با این تفاوت که از این امتیاز استفاده کرده و توانسته‌اند از این خانه برای پوشش هزینه‌های خود استفاده کنند. بنابراین مشاهده می‌شود که نوع نیاز خانوار برای مسکن در نظر گرفته نشده و تنها یک کمک‌هزینه به شکل مسکن به آن اعطا شده است.
همان‌طور که تاکید کردم، ویژگی مسکن وابسته به مکان است و شما نمی‌توانید این ویژگی مسکن را تغییر دهید، خانواری که محل رفت و آمد، کسب‌وکار و نیازهای آن در شهر تهران است، تنها با ایجاد یک خانه نمی‌توان این نیازها را انتقال داد و آنها را خانه‌دار کرد. مگر اینکه به لحاظ درآمدی با یک ورشکستگی روبه‌رو شوند و به ناچار به این مسکن روی آورند. بسیاری از خانوارها حتی با وجود فشارها نیز این انتخاب را انجام ندادند و سعی کردند متناسب با نیاز خود مسکن انتخاب کنند. وقتی مشاهده می‌شود که بخش قابل توجهی به این مکان‌ها نمی‌روند، یعنی نمی‌شود که به آنجا رفت و زیرساخت‌ها متناسب با نیازها به وجود نیامده است. بنابراین وقتی خانه‌ای ساخته می‌شود و تقاضا برای آن وجود ندارد، در حقیقت شما راهکاری برای مشکل مسکن ارائه نکرده‌اید. در بسیاری از موارد هزینه جابه‌جایی و زمان، برای جابه‌جایی افراد به‌صرفه نیست و در نتیجه افراد انتخاب می‌کنند که به جای صاحب خانه شدن در پرند یا هشتگرد، در تهران مستاجر باشند. بنابراین اینکه بدون مطالعه بخواهیم عرضه مسکن را افزایش دهیم تا مشکل آن حل شود، راه به جایی نخواهد برد. حال چه این طرح از سوی دولت کلید بخورد یا اینکه متولی آن مجلس شورای اسلامی باشد.
نگاهی که در مجلس به وجود آمده این است که بسیاری از مشکلات نظیر مسکن، به دلیل تعلل دولت و انفعال سیاستگذار در سال‌های اخیر بوده است، به همین دلیل می‌خواهد بسیاری از سیاست‌ها را به سرعت در جریان انداخته و مشکلات را حل کند. از نظر شما، این نوع نقد به عملکرد دولت و این نگاه سیاست‌های آنی تا چه حد می‌تواند مشکلات کشور را حل کند؟
من پیشنهاد می‌دهم که مجلس جدید، یک دوره سه‌ماهه را در خلوتی بگذراند و بررسی کند که رخدادهای مجلس قبلی و طرح‌ها به چه شکل بوده است، چه کارهایی صورت گرفته و چه کارهایی باید تکمیل شود و در نتیجه یک ارزیابی کلی از شرایط اقتصادی و اجتماعی کشور پیدا کند. به تازگی یک توئیت از نمایندگان جدید مجلس دیدم با این مضمون که دولت حرکتی نمی‌کند و در حقیقت نمی‌گذارد مجلس نیز تحرکی داشته باشد. یاد بخشی از یک انیمیشن تلویزیونی افتادم که فردی یک پیرزن نابینا را از خیابان به زور رد می‌کرد، در حالی که اصلاً پیرزن قصد عبور از خیابان را نداشت. مجلس جدید نیز می‌خواهد به زور دولت را به جلو هل دهد، اما نمی‌داند دولت کجا ایستاده و شاید اصلاً در لبه پرتگاه قرار داشته باشد. مجلس برای قانونگذاری ایجاد شده است و باید نظارت بر قوه مجریه را در دستور کار قرار دهد. مجلس قرار نیست وارد کار اجرا شود و قرار نیست طرح اقتصادی دهد. اما در شرایط کنونی، حتی قوه قضائیه یا سایر نهادها نیز در این کار دخالت می‌کنند و این مشکل بسیار بزرگ و جدی است که در فرآیند مدیریت و سیاستگذاری کشور ایجاد شده و به نظر می‌رسد که ادامه خواهد یافت.
