فرصت خرید
علی چگنی از اوضاع و احوال بازار شب عید مسکن می‌گوید
علی چگنی می‌گوید: افزایش قیمت مسکن در مقطع زمانی فعلی علاوه بر آنکه ناشی از نوسانات پیش‌آمده در سایر بازارهای اقتصادی است از طرف دیگر نشانه افزایش تقاضا برای خرید مسکن و ورود بازار به فاز رونق نیز هست و این افزایش قیمت در پیش‌بینی‌های کارشناسی قبلی نیز برآورد شده و قابل انتظار بود.
فرهاد حسین‌پور: «به دلیل نبود چشم‌انداز کاهش قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو، متقاضیان مصرفی می‌توانند در این خصوص تصمیم بگیرند؛ هرچند انتظار جهش قیمت نیز در ماه‌های پیش‌رو وجود ندارد؛ به این ترتیب همان‌گونه که تعلل برای خرید آپارتمان از سوی متقاضیان مصرفی به دلیل نبود چشم‌انداز کاهش قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو توصیه نمی‌شود به همان اندازه تبعیت از رفتارهای هیجانی برای ورود به بازار مسکن و عجله در خرید مسکن نیز توصیه نمی‌شود.» این جملات را علی چگنی پیرامون وضعیت بازار مسکن در روزهای پایانی سال می‌گوید. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی معتقد است: «سیر تحولات قیمتی در بازار مسکن در سال آینده نیز حول‌وحوش تورم عمومی یا چند درصد بیش از تورم پیش‌بینی می‌شود بنابراین اقدامات هیجانی در ورود به بازار خرید مسکن نیز اقدامی نادرست به نظر می‌رسد. به هرترتیب برای آن دسته از متقاضیان به خصوص متقاضیان مصرفی، مقطع زمانی فعلی دوره مناسبی برای ورود به بازار مسکن و خرید آپارتمان است.»
♦♦♦
بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در تهران در بهمن‌ماه سال ۱۳۹۶ نسبت به بهمن‌ماه سال گذشته 3 /22 درصد افزایش یافته است. علاوه بر این قیمت مسکن در ماه بهمن امسال نسبت به سال قبل 1 /5 درصد افزایش داشته است و برای چندین ماه متوالی است که قیمت مسکن رو به رشد بوده است. با توجه به این آمار افزایش قیمت مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر به ویژه رشد 22درصدی میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی در بهمن‌ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته یکی از نشانه‌های خروج بازار مسکن از رکود و به عبارت بهتر تثبیت شرایط رونق کامل در بازار معاملات ملک است؛ بازار معاملات مسکن که دست‌کم از اواخر سال گذشته و در ادامه از ابتدای امسال با افزایش حجم معاملات و همچنین نوسانات قیمتی رفته‌رفته از فاز رکود خارج شده و در مرحله پیش‌رونق در حال پیشروی بود، آذرماه امسال با رشد بیش از 50درصدی نسبت به آذرماه سال قبل و رسیدن حجم معاملات خریدوفروش آپارتمان به مرز 19 هزار فقره معامله خرید آپارتمان، وارد رونق کامل شد؛ هرچند از ماه‌های قبل نشانه‌های رونق در بازار معاملات مسکن نمایان بود اما رشد بیش از 50درصدی در حجم معاملات بعد از دوره طولانی‌مدت رکود حاکم بر بازار مسکن، این بازار را وارد فاز رونق کامل کرد.
این روند هرچند با شیب ملایم‌تر، اما در دی‌ماه نیز ادامه یافت؛ به طوری که در دی‌ماه نیز حجم معاملات خریدوفروش آپارتمان در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته یعنی دی‌ماه 95، بیش از 13 درصد افزایش یافت؛ به این معنا که روند رونق در بازار مسکن در دی‌ماه با این افزایش دورقمی تثبیت شد هرچند شیب افزایش حجم معاملات نسبت به آذرماه کاهش یافت و از رشد 50درصدی به رشد 13درصدی رسید. در شرایطی که شواهد موجود در بازار معاملات مسکن از ادامه شرایط رونق در بازار معاملات مسکن در بهمن‌ماه نیز حمایت کرد، آمارهای منتشرشده از وضعیت معاملات در بازار مسکن در یازدهمین‌ماه امسال نشان داد رونق در بازار معاملات مسکن ماندگار شده است؛ چراکه حجم معاملات مسکن به لحاظ تعداد معاملات انجام‌شده در بهمن‌ماه باز هم افزایش یافت؛ بهمن‌ماه امسال شاهد افزایش بیش از 17درصدی در حجم معاملات مسکن نسبت به بهمن سال گذشته بودیم.
در این میان و همزمان با ورود بازار مسکن به فاز رونق و تثبیت شرایط رونق در بازار، طبیعی است سطح قیمت‌ها نیز به دلیل افزایش تقاضا برای خرید و تحت تاثیر سایر مولفه‌های اقتصادی همچون نرخ تورم، نوسانات نرخ ارز و... که اخیراً شاهد آن بودیم، افزایش یابد؛ به خصوص اینکه طی سال‌های اخیر قیمت واقعی مسکن عملاً افزایش محسوسی نداشت و در برخی از ماه‌ها و دوره‌ها حتی قیمت واقعی که ناشی از تفاضل قیمت اسمی با نرخ تورم است، با کاهش نیز روبه‌رو بود؛ بنابراین افزایش قیمت مسکن در مقطع زمانی فعلی علاوه بر آنکه ناشی از نوسانات پیش‌آمده در سایر بازارهای اقتصادی است از سوی دیگر از نشانه‌های افزایش تقاضا برای خرید مسکن و ورود بازار به فاز رونق نیز هست و این افزایش قیمت در پیش‌بینی‌های کارشناسی قبلی نیز برآورد شده و قابل انتظار بود.
با این اوصاف چقدر التهاب ارزی و کاهش نرخ سود بانکی در افزایش قیمت مسکن اثرگذار بوده‌اند؟
همان‌گونه که ذکر شد تحولات پیش‌آمده در بازارهای اقتصادی یکی از عوامل اثرگذار در افزایش قیمت مسکن است؛ چه در مقطع زمانی فعلی و چه در سایر دوره‌ها می‌توان این اثر را مشاهده کرد؛ این تاثیر به ویژه در شرایطی که بازار در فاز رونق یا در ابتدای رونق قرار دارد می‌تواند اثر خود را بیش از پیش نمایان کند؛ نوسانات و تغییرات نرخ سود سپرده‌های بانکی نیز همواره از عوامل اثرگذار بر بازار ملک بوده است؛ چراکه با کاهش حاشیه سود در بازار پول، بازار مسکن شاید امن‌ترین و کم‌ریسک‌ترین بازار برای انتقال دارایی‌ها از بازار پول باشد؛ این تاثیر نیز در مقاطعی که بازار در ابتدای فاز رونق قرار دارد و چشم‌انداز افزایش قیمت‌ها پیش‌بینی می‌شود پررنگ‌تر و محسوس‌تر است؛ به این معنا که در دوره‌هایی که بازار مسکن در ابتدای فاز رونق قرار گرفته و چشم‌انداز ادامه رونق به واسطه افزایش تقاضا برای خرید ملک متصور است، سرمایه‌گذاران رغبت بیشتری برای انتقال سرمایه‌ها به بازار مسکن خواهند داشت.
همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و افزایش قیمت مسکن بیش از 15 درصد در آذرماه و در شرایطی که چشم‌انداز افزایش قیمت در ماه‌های آینده در بازار وجود داشت بخشی از سرمایه‌ها از بازار پول به سمت بازار مسکن حرکت کرد و رشد 22درصدی قیمت مسکن در بهمن‌ماه را رقم زد؛ هرچند بخش عمده‌ای از این سرمایه‌ها متعلق به متقاضیان مصرفی بود اما در میان آنها سرمایه‌گذاران و متقاضیان سرمایه‌ای نیز مشاهده می‌شود؛ با این حال افزایش تقاضا برای خرید مسکن ناشی از آزادسازی بخش قابل توجهی از سپرده‌های بانکی و ورود آنها به بازار مسکن بی‌شک یکی از عوامل تسریع‌کننده رونق و بروز نوسانات قیمتی در بازار ملک است.
اثر نرخ ارز بر بازار مسکن دارای چند وجه بوده و در بلندمدت و کوتاه‌مدت اثرات گوناگونی را از خود بروز می‌دهد. بالا رفتن نرخ ارز در کوتاه‌مدت از یک‌سو باعث گسیل شدن سرمایه به آن بازار و خروج منابع مالی از بازار مسکن شده و اثر کاهنده بر قیمت مسکن دارد، از سوی دیگر با افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی اثر افزاینده بر قیمت بر جای خواهد گذاشت. اما در بلندمدت و با کاهش تب بازار ارز، سرمایه‌های جمع‌آوری‌شده به تدریج روانه بازار مسکن می‌شود و افزایش قیمت در این بازار را رقم می‌زند.
با توجه به روند افزایشی قیمت مسکن همراه با رشد معاملات که در ماه‌های اخیر تکرار شده آیا می‌توان گفت دوره رونق بازار مسکن آغاز شده است؟
بله، بازار مسکن از چند ماه گذشته وارد فاز رونق شده و در ادامه در ماه‌های دی و بهمن با افزایش حجم معاملات در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل تثبیت شده است؛ به عبارت دیگر می‌توان اولین و مهم‌ترین نشانه بروز رونق در بازار معاملات مسکن را بیش از آنکه به تحولات قیمتی مربوط دانست به افزایش حجم معاملات در بازار خریدوفروش ملک نسبت داد؛ هرچند تحولات قیمتی نیز یکی از نشانه‌ها یا به عبارت بهتر از برآیندهای بروز رکود یا رونق در بازار مسکن است که همزمان با رشد معاملات اتفاق می‌افتد. مجموعاً و به طور کل، هم به لحاظ حجم معاملات و هم از نظر تحولات قیمتی، بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که می‌توان به قطعیت اعلام کرد وارد فاز رونق شده و رونق در این بازار طی سه ماه اخیر تثبیت هم شده است. اما بایستی توجه کرد که ابعاد رونق بازار مسکن در شرایط کنونی متفاوت از رونق دوره‌های گذشته است.
با توجه به این امر چه عواملی بیشترین اثرگذاری را در تحرک بازار مسکن در یک سال اخیر داشته‌اند؟
پس از پشت سر گذاشتن دوران طولانی رکود، انباشت تقاضای خرید مسکن از سوی خانوارها در بازار مصرفی مسکن و همچنین تزریق تسهیلات ارزان‌قیمت به خانه‌اولی‌ها و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در چند مرحله، خروج بازار از شرایط رکودی اتفاقی طبیعی است.
اما کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی نیز طی یک سال گذشته اثر قابل توجهی بر بازار مسکن داشته است؛ البته اثر سایر عوامل همچون نوسانات سایر بازارهای اقتصادی و تاثیر آنها بر حوزه ساخت و خرید مسکن را نمی‌توان نادیده گرفت. تحولات داخلی در بازار مسکن همچون افزایش قیمت نهادهای ساختمانی و نوسانات قیمتی ایجادشده در بازار زمین نیز در افزایش سطح قیمت‌ها در بازار مسکن طی ماه‌های اخیر بی‌تاثیر نبوده است.
مطابق برآوردهای قبلی و بر اساس برآیند تحولات بازار مسکن و چشم‌انداز بازارهای اقتصادی اثرگذار بر بازار مسکن پیش از این رشد قیمت مسکن فراتر از تورم عمومی پیش‌بینی شده بود و این موضوع از سال گذشته در میان کارشناسان و صاحب‌نظران حوزه مسکن قابل انتظار بود؛ هرچند در این میان برخی عوامل دیگر همچون کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و انتقال بخشی از سرمایه‌های حبس‌شده در بانک‌ها به بازار مسکن، نوسانات سایر بازارها به خصوص بازار طلا و ارز و... نیز اثرگذار بود.
با این حال افزایش سطح تقاضا برای خرید مسکن ناشی از تقاضای ایجادشده در گروه‌هایی از متقاضیان مصرفی (بخشی از دریافت‌کنندگان تسهیلات) نیز در این زمینه بی‌اثر نبوده؛ هرچند همواره اعتقاد داریم تسهیلات ارزان‌قیمت بیش از آنکه اثر تورمی بر بازار مسکن داشته باشد می‌تواند منجر به بهبود شرایط در بازار به لحاظ پاسخگویی به تقاضای مصرفی خانوارهای با سطح درآمد متوسط شود.
با توجه به اینکه برخی افراد ترجیح می‌دهند به علت پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن در پایان سال خرید مسکن را انجام دهند و با توجه به تغییر و تحولاتی که در بازار ارز رخ داده ارزیابی شما از بازار شب عید مسکن سال جاری چیست؟
التهابات ارزی به طور قطع مهم‌ترین عامل اثرگذار بر تحولات بازار مسکن نبوده و در ادامه نیز نخواهد بود هرچند این حوزه نیز حاوی اثراتی بر بازار ملک است اما اثرات آن ماندگار و در عین حال تغییردهنده جهت بازار مسکن نیست. بنابراین ورود به بازار مسکن به دلیل هراس از التهابات ارزی تصور درستی نیست؛ این موضوع به خصوص با فروکش کردن تب ارز به صورت نسبی در روزهای اخیر قابل تامل‌تر شده است.
بنابراین التهابات ارزی به‌تنهایی عامل تعیین‌کننده برای ورود یا عدم ورود به بازار مسکن نخواهد بود. با این حال، وضعیت بازار مسکن از دیدگاه کلی نشان می‌دهد هم‌اکنون زمان مناسبی برای خرید واحدهای مسکونی نسبت به ماه‌های آینده است؛ هرچند قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر افزایش یافته است اما از سوی دیگر چشم‌انداز کاهش قیمت نیز در ماه‌های آینده متصور نیست و نوسانات قیمت مسکن در ماه‌های آینده نیز کمتر از تورم عمومی نخواهد بود.
با این اوصاف آیا پایان امسال زمان مناسبی برای خرید خانه است؟
با توجه به توضیحاتی که پیش از این گفتم به دلیل نبود چشم‌انداز کاهش قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو، متقاضیان مصرفی می‌توانند در این خصوص تصمیم بگیرند؛ هرچند انتظار جهش قیمت نیز در ماه‌های پیش‌رو وجود ندارد؛ به این ترتیب همان‌گونه که تعلل برای خرید آپارتمان از سوی متقاضیان مصرفی به دلیل نبود چشم‌انداز کاهش قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو توصیه نمی‌شود به همان اندازه تبعیت از رفتارهای هیجانی برای ورود به بازار مسکن و عجله در خرید مسکن نیز توصیه نمی‌شود؛ سیر تحولات قیمتی در بازار مسکن در سال آینده نیز حول و حوش تورم عمومی یا چند درصد بیش از تورم پیش‌بینی می‌شود بنابراین اقدامات هیجانی در ورود به بازار خرید مسکن نیز اقدامی نادرست به نظر می‌رسد. به هر ترتیب برای آن دسته از متقاضیان به خصوص متقاضیان مصرفی، مقطع زمانی فعلی دوره مناسبی برای ورود به بازار مسکن و خرید آپارتمان است.
با توجه به فروکش کردن تب‌وتاب بازار ارز و موقت بودن افزایش نرخ سود بانکی آیا بازار مسکن نقدینگی را به سمت خود جذب خواهد کرد؟
به نظر می‌رسد تحولات اخیر به ویژه صدور مجوز برای انتشار گواهی سپرده با نرخ 20 درصد به صورت مجدد منجر به بازیابی بخشی از جذابیت‌های قبلی بازار پول برای سرمایه‌داران خواهد شد و بخشی از سرمایه‌ها را از همه بازارها به صورت مجدد به بازار پول و حساب‌های بانکی منتقل کند؛ با این حال آنچه در مورد بازار مسکن و چشم‌انداز پیشروی این بازار در ادامه متصور است حرکت بازار بر روی ریل رونق در ماه‌های آتی است؛ هرچند انتظار می‌رود شیب رونق نسبت به ماه‌های ابتدایی به خصوص آذرماه که حجم معاملات مسکن با رشد بیش از 50درصدی روبه‌رو شد در ماه‌های آتی کاهش یابد که تحولات بازار مسکن در دو ماه دی و بهمن امسال نیز این موضوع را تایید می‌کند؛ رونق در بازار مسکن در ماه‌های آینده ادامه خواهد یافت اما با شیبی ملایم‌تر از سه ماه گذشته!
برخی پیش‌بینی‌ها در سال آینده در مورد بازار مسکن حکایت از آن دارد که پس از رکود سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶، در سال ۱۳۹۷ به‌صورت کاملاً آهسته و محدود از رکود خارج شده و رشد قیمت مسکن در اکثر ماه‌های سال آینده بیشتر از نرخ تورم اما حداکثر تا ۲۵ الی ۳۰ درصد خواهد بود. ارزیابی شما از وضعیت بازار مسکن در سال آینده چیست؟
بازار مسکن در سال 96 از رکود خارج شد؛ بنابراین این تحلیل که بازار مسکن در سال 97 آن هم به صورت آهسته از حالت رکود خارج می‌شود از اساس مردود است؛ بازار مسکن آذرماه امسال رشد 50درصدی را در حجم معاملات تجربه کرد که رشدی آهسته و نسبی محسوب نمی‌شود؛ بلکه رشدی است که بازار مسکن را به طور کامل وارد فاز رونق کرد.
بنابراین در سال آینده حرکت بازار مسکن بر روی ریل رونق ادامه خواهد یافت هرچند با شیب ملایم‌تر؛ در خصوص تحولات قیمتی نیز پیش‌بینی‌ها و انتظارات حاکی از رشد قیمت مسکن اندکی بیش از نرخ تورم عمومی است که البته وضعیت اقتصاد کلان و نوسانات سایر بازارها به خصوص بازار پول می‌تواند این انتظارات را دستخوش اندکی تغییر کند؛ هرچند به‌هیچ‌وجه رشد شتابان قیمت به واسطه ورود تقاضای هیجانی به بازار، ورود سوداگران به بازار یا افزایش غیرمنتظره تقاضا برای خرید مسکن و کمبود قابل توجه عرضه، پیش‌بینی نمی‌شود.
