برابر با نرخ تورم

فردین یزدانی-مدیر بازنگری طرح جامع مسکن

طبق اطلاعات سرشماری نفوس و مسکن در سال 1390 سهم اجاره‌نشینی در چند سال اخیر رو به افزایش بوده است. این آمار همچنین نشان می‌دهد اجاره‌نشینی در دهک‌های پایین درآمدی به مراتب بالاتر است. با افزایش درآمد و رسیدن به سطح اقشار متوسط نرخ اجاره‌نشینی کاهش پیدا می‌کند و مجدداً با رفتن به سمت اقشار پردرآمد یعنی دهک‌های نهم و دهم نرخ اجاره‌نشینی افزایش پیدا می‌کند. علاوه بر این همراه با سیاست‌های تعدیل اقتصادی و حذف یارانه‌ها روند بازارها به گونه‌ای بوده است که نرخ کلی اجاره‌نشینی در کشور افزایش پیدا کرده است؛ یعنی خالص متوسط دارایی واقعی خانوارها در اقشار متوسط رو به نزول بوده است. به‌طوری که اگر در سطح منطقه‌ای یا شهری نگاه کنیم، می‌بینیم بخشی از جمعیت پایتخت‌نشین در چند سال گذشته به تدریج از مناطق شمالی شهر به سمت مناطق جنوبی مهاجرت کرده‌اند. به این شکل که ملک خود را فروخته و ملکی با ارزش کمتر و کیفیت کمتر خریداری کرده‌اند و در مقابل مابه‌التفاوت آن خرج معاش خانوار شده است. به عبارت دیگر افزایش اجاره‌نشینی همراه با کاهش کیفیت محل سکونت اقشار متوسط رو به پایین در کشور قابل مشاهده است. با وجود این در چند سال اخیر سیاست متمرکز و قابل ‌توجهی برای کنترل بازار اجاره اجرایی نشده است. این در حالی بود که اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها باعث شد بخش دیگری از متقاضیان مسکن ملکی به سمت بازار اجاره شیفت شوند. چرا که افزایش قیمت حامل‌های انرژی که دیر یا زود یک جریان تورمی با خود به همراه داشت باعث شد که توان اقتصادی خانوارها برای ورود به بازار ملکی کاهش پیدا کند. کاهش توان اقتصادی برای ورود به بازار ملکی به این دلیل بود که بخشی از تقاضایی که سالانه وارد بازار ملک می‌شد از بازار ملکی به سمت بازار اجاره‌ای شیفت پیدا کند. طبق آخرین برآوردها در چهار سال اخیر به صورت محسوس با افزایش تقاضا در بازار اجاره روبه‌رو بوده‌ایم. ادامه این روند برای ادامه سال 1393 با نگاهی به چند فاکتور قابل پیش‌بینی است. اول آنکه قیمت مسکن ملکی تغییر محسوسی نسبت به سال گذشته پیدا نخواهد کرد. دوم آنکه رشد اقتصادی کماکان منفی است و به نظر نمی‌رسد در بهترین حالت به بالاتر از یک درصد رشد کند و سوم آنکه حداقل دستمزد کارگران کمتر از نرخ تورم افزایش پیدا کرده است. با بررسی این فاکتورها امکان ورود خانوارهای جدید به بازار ملکی کاهش می‌یابد در نتیجه کماکان ورود به بازار اجاره زیاد خواهد بود. هر چند ممکن است با دستیابی به نتایج مثبت مذاکرات وضعیت اقتصادی در مسیر بهبود قرار گیرد اما روند صعودی اجاره‌بها (کمی کندتر) ادامه پیدا می‌کند. در مجموع می‌توان این پیش‌بینی را داشت که با وجود آنکه جهش قیمتی خاصی در بخش بازار مسکن ملکی در سال جاری به وجود نخواهد آمد اما رشد اجاره‌بها حداقل برابر با نرخ تورم پیش می‌رود و به نظر می‌رسد بازار اجاره برخلاف بازار مسکن ملکی دوباره التهاب را تجربه خواهد کرد.
البته در این میان انگیزه برای ورود خانه‌های خالی به بخش اجاره می‌تواند به عنوان یک عامل کننده در رشد اجاره‌بها عمل کند. چراکه با توجه به حجم بالای ساخت‌وسازهای انجام شده این امکان وجود دارد که انگیزه مالکان خانه‌های خالی برای عرضه واحدهایشان به بازار اجاره زیاد شود و با افزایش عرضه در بخش اجاره مواجه شویم.
ضمن آنکه این امکان وجود داشت که با اجرای سیاست‌های زمین و کنترل ساخت‌وساز و تراکم‌فروشی، سطح قیمت زمین و مسکن کنترل شود و با فراهم شدن زمینه ورود خانوارها به بخش مسکن ملکی، حجم تقاضا در بازار اجاره کاهش یابد که تاکنون چنین اتفاقی رخ نداده است.