شرایط سخت

چند روز پیش در یک گروه متشکل از فعالان حوزه مسکن در فضای مجازی، بحثی در خصوص بهای تمام‌شده مسکن در گرفته بود. بسیاری از کارشناسان از شنیدن بهای تمام‌شده 110 میلیون‌ریالی به ازای هر مترمربع آپارتمان در مناطق متوسط شهر تهران، متعجب شده و این رقم را زیر سوال می‌بردند؛ اما واقعیت این است که هرچند عجیب، اما بهای تمام‌شده مسکن در تهران در حال نزدیک شدن به این مقدار است.

این مقدمه را از این باب در ابتدای مطلب ذکر کردم که به خوانندگان تاکید کنم چیزی که پیش‌روی بازار است، با فرض ثبات شرایط سیاسی و نرخ ارز، نه سقوط قیمت مسکن و نه حتی کاهش آن، بلکه افزایش قیمت مسکن ناشی از فشار شدید بهای تمام‌شده است.

به یاد دارم در سال 1391 و پس از افزایش نرخ ارز و متعاقب آن رشد شدید بهای مسکن در کشور، بسیاری از افراد با تصور اینکه این افزایش قیمت در مسکن، حاشیه سود بازار را افزایش داده است، اقدام به سرمایه‌گذاری در ساخت واحدهای مسکونی کرده و اتفاقاً بسیاری از این افراد در آینده دچار مشکلات جدی در تکمیل پروژه‌های خود شدند. امروز نیز بسیاری با همین تصور، فکر می‌کنند بهای تمام‌شده مسکن پایین بوده و بهترین زمان برای ورود به بازار و استفاده از حاشیه سود بالاست. در حالی که در واقعیت، حاشیه سود بازار تغییر چندانی نکرده و حتی ممکن است در میان‌مدت، این حاشیه سود نسبت به سال گذشته کاهش نیز داشته باشد.

آخرین گزارش‌هایی که در خصوص بهای نهاده‌های ساختمانی نیز منتشر شده است، موید رشد بیشتر بهای نهاده‌های ساختمانی و به تبع آن بهای تمام‌شده مسکن است. به صورت سنتی، پس از افزایش نرخ ارز، تورم ناشی از آن با تاخیر به سایر محصولات و کالاها سرایت کرده و منجر به افزایش تورم می‌شود. در این شرایط، به نظر می‌رسد روند فعلی همچنان ادامه‌دار بوده و شاهد افزایش بیشتر قیمت نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های آتی خواهیم بود. هرچند ورود به دوره رکود می‌تواند این نرخ تورم را در خصوص برخی از کالاها تا حدودی تعدیل کند، اما در هر حال فشار بهای تمام‌شده باعث خواهد شد که تورم این بخش همچنان ادامه‌دار باشد.

روند افزایش قیمت با اتمام سال 97، شکل جدیدی به خود خواهد گرفت. افزایش احتمالی بهای حامل‌های انرژی و افزایش دستمزدها خود منجر به افزایش مجدد بهای تمام‌شده خواهد شد. همچنین در صورتی که روند فعلی فروش نفت و کسری بودجه دولت ادامه داشته باشد، احتمال افزایش بیشتر نرخ ارز نیز در سال آینده وجود خواهد داشت که همین موضوع نیز در صورت وقوع، علاوه بر ایجاد انتظار تورمی در بازار مسکن، منجر به افزایش بیشتر بهای تمام‌شده خواهد شد.

در کنار این مولفه‌ها، هزینه‌های جانبی دیگری مانند افزایش مالیات نقل و انتقال، تاثیرات قانون مالیات‌های مستقیم بر سود سازندگان که رفته‌رفته در حال اثرگذاری در بازار است و افزایش احتمالی هزینه صدور پروانه توسط شهرداری‌ها با ورود به سال جدید، عوامل دیگری هستند که می‌توانند منجر به افزایش بهای تمام‌شده شوند.

ترکیب این روند با وضعیت فعلی، باعث سخت شدن سال آتی برای سازندگان و مصرف‌کنندگان خواهد شد. نخستین نتیجه این افزایش در بهای فروش، کاهش قدرت خرید و به تبع آن کاهش حجم معاملات است. سازندگان و فروشندگان به راحتی حاضر به کاهش بهای فروش خود نخواهند بود و همین موضوع به معنی رکود در معاملات است. به دلیل این رکود احتمالی در بازار، خریداران سرمایه‌ای نیز پا پس می‌کشند و پیش‌فروش در بازار دشوار خواهد شد و این به معنی دشواری تامین مالی برای سازندگان خواهد بود. به همین دلیل نیز این روزها شاهد استفاده برخی سازندگان از مکانیسم پیش‌فروش روی خاک برای جلوگیری از بروز مشکل در جریان نقدی آتی پروژه هستیم. این دسته از سازندگان، با آگاهی از روند بازار و پیش‌بینی رکود شدید، قصد دارند از آخرین فرصت‌های موجود در بازار استفاده کرده و با پیش‌فروش کردن واحدهای خود، پروژه‌های خود را تامین مالی کرده و مانع بروز مشکل در عملیات اجرایی آن طی سال آتی شوند. با ادامه روند فعلی در افزایش بهای نهاده‌های ساختمانی، بهای فروش واحدهای پیش‌فروش‌شده در بسیاری از موارد، حتی پاسخگوی بهای تمام‌شده آن نیز نخواهد بود و حاشیه سود پروژه‌ها روند کاهشی خواهد داشت.

از سوی دیگر، امروز سرمایه‌گذاران، ریسک‌های «افزایش شدید بهای تمام‌شده به دلیل ادامه نوسانات نرخ ارز»، «نقدپذیری پایین دارایی‌های ملکی به دلیل رکود» و «ناآرامی‌های منطقه‌ای و بین‌المللی و تبعات آن بر بازار مسکن» را پیش‌روی خود می‌بینند و به همین دلیل نیز با افزایش ریسک، نرخ بازده بالاتری را طلب می‌کنند؛ در حالی که این درخواست کاملاً متضاد با واقعیات فعلی بازار است.

در صورتی که تدبیر مناسبی برای این موضوع اندیشیده نشود، این تضاد، در میان‌مدت منجر به رکود ساخت‌وساز خواهد شد که علاوه بر تاثیرات آن در اقتصاد کلان و رشد اقتصادی، هشداری برای کسری عرضه مسکن در بلندمدت است و باید مورد توجه جدی قرار گیرد. تاثیر کاهش عرضه نیز در بلندمدت، غلبه سمت تقاضا با ترمیم قدرت خرید و افزایش قیمت است و این سیکل معیوب که بارها تکرار شده است، مجدداً رخ خواهد داد.

در مجموع می‌توان گفت به نظر می‌رسد چرخه‌ای که بارها در بخش مسکن تکرار شده است، بار دیگر در حال طی شدن است و دولت نیز هنوز برنامه مدون و روشنی برای مقابله با این مشکل ارائه نکرده است.

سال آینده برای هر دو سمت عرضه و تقاضا، سال سختی خواهد بود و سازندگان با مشکلات فراوانی برای فروش و تامین مالی پروژه‌های خود مواجه خواهند بود. تاثیرات این اتفاقات بر بازار اجاره نیز شدید خواهد بود و با کاهش قدرت خرید و افزایش تقاضا برای اجاره، این بازار داغ‌تر خواهد شد.

تحلیل فوق، با فرض ثبات در شرایط سیاسی منطقه‌ای و بین‌المللی و نیز ثبات تقریبی نرخ ارز انجام شده است و در صورت تغییر در این دو مولفه، تمام شرایط متفاوت خواهد بود.