گزینه‌های جذاب؟

دهه قبل با امارات متحده عربی (دوبی) آغاز شد و امروز به ترکیه و حتی کشورهای تازه استقلال‌یافته‌ای نظیر گرجستان رسیده است. حتی در برهه پیش از قدرت گرفتن داعش به ‌صورت محدود در کردستان عراق نیز تحرکاتی آغاز شده بود و فردا روز خدا می‌داند به کدام کشور برسد. از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن این کشورها سخن می‌گوییم.

آمارهای مختلف از جمله آمارهای رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد که این بخش طی دهه‌های اخیر با کمی تاخیر یا تسریع، در کل متناسب با تورم پیش رفته و هیچ‌گاه از تورم عقب نبوده است، بر این مبنا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، یک سرمایه‌گذاری کم‌ریسک بوده است که باعث حفظ ارزش سرمایه‌های افراد بوده و هست، حتی فراتر از آن به خاطر افت بخش صنعت و تولید و... ناشی از کاهش تعاملات ایران با جهان خارج (به‌ واسطه تحریم‌های مختلف و سایر عوامل دیگر) و نبود فرصت‌های سرمایه‌گذاری کافی، بخش زیادی از سرمایه‌ها و نقدینگی جامعه به این بخش سرازیر شده و باعث شده یک حباب ساختاری عظیم در بخش ملک و زمین و ساختمان ایجاد شود و از این رهگذر سودهای خوبی نصیب سرمایه‌گذاران در این حوزه شود؛ بنابراین از منظر اقتصادی صرف نمی‌توان جواب قاطعی برای این نوع خروج سرمایه از کشور (خروج سرمایه به بهانه سرمایه‌گذاری در بخش املاک مسکونی کشورهای همسایه) یافت؛ شاید بهتر باشد از زاویه اقتصاد سیاسی به دنبال یافتن پاسخ مناسب بود. درست است که مسکن همواره پوشش خوبی در برابر ریسک تورم فراهم آورده است، اما تلنبار شدن ریسک‌های مختلف اقتصادی، سیاسی و شاید مهم‌تر از همه ریسک‌های زیست‌محیطی و...، به ‌صورت طبیعی باعث می‌شود برخی از کسانی که تمکن مالی کافی دارند (ولو علاقه‌ای به مهاجرت نداشته باشند) به دنبال ایجاد پایگاهی برای خود در خارج از کشور (برای مواقع بروز بحران) باشند.

وقتی افراد می‌بینند با یک تیر می‌توانند دو نشان بزنند، هم جایگاه و سرپناهی در خارج از کشور برای خود تهیه کنند و هم اجازه اقامت در کشور مزبور را به دست آورند، احتمال زیاد وسوسه شده تا از این فرصت استفاده کنند. اقتصاد به ما می‌گوید افزایش حق انتخاب به منزله افزایش رفاه است، بنابراین افزایش حق انتخاب دارای یک ارزش اقتصادی است. از دیدگاه دانش مالی نیز افزایش حق انتخاب نوعی اختیار واقعی (real option) تلقی شده بنابراین دارای ارزش و قیمت است. در اینجا منظور ما از حق انتخاب بحث انتخاب کشور محل سکونت است. با اخذ اقامت یک یا چند کشور دیگر، حق انتخاب برای افراد ایجاد می‌شود تا بتوانند در شرایط مختلف سیاسی، اقتصادی یا هنگام بروز بحران‌ها تصمیم‌گیری کرده و دست به انتخاب بزنند. بنابراین هموطنی که قصد خرید ملک در ترکیه و گرجستان را دارد در واقع همراه با ملک مزبور یک اختیار واقعی خریداری می‌کند، و اگر با ادبیات مالی آشنا باشیم می‌دانیم اختیار یا آپشن در بازارهای مالی همزمان با افزایش تلاطمات و افزایش سطح ریسک ارزش بیشتری می‌یابند، و در اینجا نیز دقیقاً به همین شکل با افزایش تلاطمات و ریسک‌های سیاسی و اقتصادی که ایران را احاطه کرده است، آپشن /اختیار اقامت در کشوری غیر از ایران ارزشمندتر و جذاب‌تر می‌شود.

وقتی ارزش این اختیار واقعی (حق اقامت و احتمالاً شهروندی یک کشور دیگر) افزایش پیدا کرد، با دید هزینه-فرصت اقتصادی، خرید ملک در برخی از کشورهای همسایه توجیه پیدا می‌کند. حتی اگر این آپشن (اخذ اقامت) نیز موجود نبود و افراد صرفاً برای سرمایه‌گذاری بدون امکان دریافت حق اقامت امکان حضور در بازار املاک کشورهای همسایه را داشتند، باز از منظر دانش مالی و مشخصاً حوزه مدیریت سبد دارایی‌ها، با افزایش تنوع‌بخشی به دارایی‌های غیرمنقول (عدم سرمایه‌گذاری کل دارایی‌های خود در بازار ملک ایران) کاهش ریسک رخ داده و باز به ‌صورت نظری، خرید ملک در خارج و به‌ ویژه کشورهای همسایه گزینه جذابی به نظر می‌رسد.

بر مبنای آنچه در پاراگراف قبل گفته شد، افزایش حق انتخاب و خلق یک اختیار واقعی برای آحاد جامعه حاصل این نوع سرمایه‌گذاری است و لذا افزایش‌دهنده رفاه حال شهروندان است و لزوماً اتفاق بدی نیست، به شرط آنکه باعث خروج جدی سرمایه از کشور یا حواشی سیاسی نامناسب نشود. اگر رویکرد کلان، جامع‌نگر و بلندمدت وجود داشته باشد، حتی می‌توان با عقد تفاهم‌نامه‌های دوجانبه با کشورهای مختلف امکان اعطای تابعیت متقابل به شهروندان یکدیگر را تحت یک شرایط شفاف و باثبات فراهم کرد، برخلاف وضعیت فعلی که به خاطر عدم تعامل جدی دولت ایران با دولت‌های امارات، گرجستان و... عملاً سرمایه بسیاری از شهروندان ایرانی به باد رفته یا دچار مخاطرات جدی شده بدون آنکه بتوانند به هدف اصلی خود دست یابند. در این رویکرد، اعطای اقامت به شهروندان ایرانی در کشورهای مختلف و متقابلاً، اعطای حق اقامت به شهروندان سایر کشورها در ایران، باعث استحکام‌بخشی هرچه بیشتر روابط اقتصادی ایران با سایر کشورها از جمله کشورهای همسایه می‌شود.

در قسمت‌های پیشین یادداشت از سه زاویه افزایش حق انتخاب، خلق اختیار واقعی و متنوع‌سازی سبد سرمایه‌گذاری دلایل موجه بودن نسبی خرید ملک در خارج از کشور بیان شد، بر این مبنا پیشنهاد می‌شود به‌جای موضع‌گیری‌های سلبی و انتقادی صرف که به ‌جز ایجاد حاشیه‌های سیاسی و مخدوش کردن چهره کشور اثر دیگری ندارد، رویکردی فعالانه به موضوع اتخاذ کرد:

1- به نظر نمی‌رسد سرمایه‌هایی که بابت خرید ملک در کشورهای همسایه صرف شده است، در مقابل درآمدهای سالانه ارزی کشور رقم قابل توجهی باشد. بنابراین می‌توان به دور از هرگونه تعجیل و با اتخاذ یک استراتژی مناسب موضوع را مدیریت کرد.

2- در صورت ارائه حق اقامت و حتی شهروندی به بیگانگانی که قصد خرید ملک در ایران را دارند، مقوله افزایش حق انتخاب و خلق اختیار واقعی برای آنان نیز مصداق پیدا کرده و از این طریق می‌توان در ازای سرمایه‌های خروجی، باعث ورود سرمایه‌های جدید به داخل شد. قطعاً اعطای امتیازات مهندسی‌شده مناسب می‌تواند باعث ایجاد تعادل مزبور (جریان ورود و خروج سرمایه در حوزه ملک و ساختمان) و حتی فراتر از آن هدایت سرمایه‌های خارجی به سمت مناطق کمتر توسعه‌یافته شود (فرضاً با اعطای حق شهروندی صرفاً به کسانی که در برخی مناطق خاص کشور ملک خریداری کرده یا واحد مسکونی احداث کنند).

3- در بحث مدیریت سبد دارایی‌ها، انعطاف بالاتر است و بدون نیاز به اعطای حق شهروندی و اقامت به بیگانگان یا تشویق آنان به زندگی در ایران، صرفاً با ایجاد ابزارها و کانال‌های مالی مناسب می‌توان نسبت به جذب سرمایه‌های خرد و کلان افرادی که قصد متنوع‌سازی سبد سرمایه‌گذاری خود را دارند اقدام کرد و از این طریق هم جریان خروج سرمایه را خنثی کرد و هم پرستیژ برای کشور به ارمغان آورد (وقتی سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی خارجی در بازار ملک ایران سرمایه‌گذاری کنند و به ‌صورت مستقیم و غیرمستقیم اقدام به خرید هزاران و ده‌ها هزار واحد مسکونی کنند، آمارهای آن باعث افزایش اعتبار کشور می‌شود).

4- کاهش ریسک‌های سیاسی و اقتصادی باعث کاهش ارزش آپشن اخذ حق اقامت در سایر کشورها شده و خود به خود باعث کاهش مزیت‌های خرید ملک در خارج از کشور می‌شود و در نتیجه جریان خروج سرمایه را کند می‌کند. حتی با افزایش ثبات کشور، عملاً ارزش آپشن فوق منفی می‌شود (در شرایطی که ریسک‌های سیاسی و اقتصادی ایران از کشورهایی نظیر ترکیه و گرجستان کمتر شود) و حتی باعث معکوس شدن جریان خروج سرمایه می‌شود. بار این مسوولیت و کاهش ریسک‌ها بر دوش حاکمیت است.

5- با اتخاذ رویکردی ایجابی نه‌تنها نباید نگران فعالیت ایرانیان در بازار ملک کشورهای همسایه بود، بلکه می‌توان به نحوی این اقدام را تشویق کرد، چگونه؟ از طریق پیشنهاد یک مدل تهاتر املاک بین شهروندان ایران با کشورهای مختلف (البته پس از انعقاد تفاهم‌نامه‌های مربوطه در سطح وزرا و سران کشورها) و اعطای حق اقامت متقابل. می‌توان گفت مکانیسم تهاتر (فقط تهاتری که دو سر آن دارایی‌های غیرمنقول است) از نظر اقتصاد سیاسی یک مکانیسم فی‌نفسه متعادل است و تقریباً در حالت کلی لازم نیست نگران عدم توازن سرمایه‌گذاری متقابل دو کشور یا نفوذ بیش از حد یک کشور در دیگری بود. توسعه روابط ضربدری از طریق مبادلات تهاتری با کشورها علاوه بر اینکه باعث افزایش روابط اقتصادی بین‌المللی می‌شود، می‌تواند باعث افزایش امنیت ملی متقابل نیز شود.