محمل پول‌پاشی
مسکن در افق پیش‌رو به کدام‌سو می‌رود؟
چند روز پیش مجدداً شاهد ارائه آمار رشد قیمت مسکن در ارقام عملاً نجومی بودیم (شش درصد در عرض یک ماه). این آماری بود که بانک مرکزی برای اسفند 1400 اعلام کرد.
با وجود اخبار خوش از احتمال توافق احیای برجام و کاهش نرخ ارز (حداقل در اسفند اخبار، خوش‌بینانه‌تر از چند هفته اخیر بود) قیمت‌ها در بازار مسکن سرِ باز ایستادن ندارد. از آن طرف، عده‌ای که رکود حاکم در بازار و معاملات در برخی بازارها را از نزدیک شاهد هستند، ادعا دارند این آمار چون از بخش محدود و خاصی از بازار مسکن (که مشخصاً شامل منطقه یک تهران می‌شود) است، از این رو قابلیت استناد برای کل بازار مسکن کشور و حتی خود شهر تهران را ندارد و عملاً کاهش‌هایی در قیمت‌ها را شاهد هستیم.
متاسفانه باید گفت در غیاب معاملات کافی مشابه سنواتی که بازار در وضعیت نرمال بود (نه وضعیت رکودی کنونی) نه آمار بانک مرکزی نه استدلال مخالفان آن، هیچ‌کدام واقعیت بازار را نشان نمی‌دهد و با دقت و درصد خطای پایین نمی‌توان مسیر آتی بازار را پیش‌بینی کرد. فارغ از این مباحث، بدترین سناریو برای سال 1401 چه می‌تواند باشد؟ بسته به جایگاه خود (خریداران مصرفی، سرمایه‌گذار، سازنده و...) این سوال پاسخ‌های متعددی می‌تواند داشته باشد. هم سقوط و هم رشد شدید قیمت‌ها می‌تواند برای قشر و گروهی خاص بدترین سناریو باشد.
سناریو رشد شدید قیمت‌ها: سازمان برنامه و بودجه دولت جدید از چند ماه پیش نشان داد عزم جدی برای ارائه و اعمال یک بودجه انقباضی دارد، آیا دولت با وجود رشد درآمدهای ارزی و فشارهای اجتماعی و... حاضر است تا آخر پابه‌پای سیاست‌های این سازمان بیاید یا خیر؟ تجربه دولت اصولگرای قبلی نشان داد دولت در نیمه راه سیاست‌های انقباضی را به نفع شعارهای پوپولیستی رها کرد. در این حالت اگر سیاست‌های انقباضی رعایت نشود و مشکل کسری بودجه از راه خلق پول حل شود و حتی بدتر از آن، سیاست‌های انبساطی در پیش گرفته شود، رشد ادامه‌دار قیمت‌ها به احتمال بسیار زیاد گریزناپذیر خواهد بود.
سناریو عدم رشد و افت قیمت‌ها: با وجود بالا بودن احتمال تشدید تورم در کشور و حفظ تورم بیش از 30 درصد عملاً به‌واسطه رشد شدید درآمدهای ارزی (افزایش توان دولت در صادرات نفت و سایر محصول‌ها، در کنار رشد شدید قیمت کامودیتی‌ها) امکان کنترل نرخ ارز توسط دولت افزایش یافته و در صورت کنترل شدید قیمت، سناریو کنترل نرخ مسکن محتمل است. از آنجا که مسکن کالای سرمایه‌ای است، کنترل نرخ ارز و عدم رشد آن می‌تواند باعث عدم رشد قیمت مسکن شود، ولو در حوزه کالاها و خدمات مصرفی شاهد تورم و رشد قیمت‌ها باشیم.
سناریو رشد قیمت‌ها: با تورم در قیمت انواع کامودیتی‌ها هم در داخل و هم در سطح جهان، در کنار رشد قیمت خدمات (ازجمله خدمات مرتبط با حوزه ساختمان) و نرخ رسمی و غیررسمی حقوق و دستمزد، عملاً بهای تمام‌شده مسکن نیز قطعاً رشدی خواهد بود. همین خود به‌تنهایی می‌تواند موجب تشدید سناریو رشد قیمت‌ها شود. در واقع در سال‌های اخیر، بُعد هزینه‌ای (بهای تمام‌شده) بیش از بعد درآمدی (درآمد بالقوه ناشی از اجاره) مُحرک رشد قیمت مسکن بوده که علت آن، عدم کشش بازار برای رشد سریع اجاره‌بها (مشابه رشد قیمت مسکن و اقلام مرتبط با آن) بوده است. از سال 96 تاکنون رشد نرخ ارز 700 درصد بوده، اما نرخ حقوق و دستمزد (که پایه و محملی جهت افزایش نرخ اجاره است) چنین رشدی نداشته است. سناریو عدم رشد قیمت‌ها: افزایش قیمت در کنار کاهش حجم مبادلات از لحاظ فنی و تکنیکالی به معنی واگرایی حجم و قیمت بوده و می‌تواند نشانه ناپایداری در رشد قیمت‌ها باشد، به‌ویژه با توجه به گپ فزاینده بین قیمت مسکن و قدرت خرید جامعه. درست است که صحبت از رشد بهای تمام‌شده مسکن به میان آمد و در اکثر موارد این به منزله عامل رشد قیمت‌ها عمل کرده، اما لزوماً همیشه این رابطه برقرار نیست. همان‌طور که در سایر نقاط جهان و در سایر بازارها (در خود ایران) شاهد بودیم در گذشته، قیمت‌ها می‌تواند به زیر بهای تمام‌شده و قیمت کارشناسی افت کند. این حالت می‌تواند به رکود و سقوط در بازار کالاها و خدمات واسطه‌ای مرتبط با حوزه مسکن منجر شود و بر رشد اقتصادی حداقل در کوتاه‌مدت و میان‌مدت اثرگذار باشد.
سناریو افت قیمت: رشد درآمدهای نفتی و غیرنفتی اگر همراه با گشایش‌های سیاسی از جمله برجام و FATF باشد علاوه بر اینکه دست دولت را برای کنترل و حتی کاهش نرخ ارز تا حداقل 23 هزار تومان باز کرده و چشم‌انداز فعالان بازار از نرخ ارز کاملاً کاهشی خواهد شد، باعث می‌شود زمینه برای انتقال سرمایه به بخش‌های مختلف صنعتی و بازرگانی و حتی خارج از کشور بیش از پیش فراهم شده و همین امر به خروج سرمایه از بخش مسکن منجر می‌شود و می‌تواند زمینه را برای افت و حتی سقوط قیمت‌ها فراهم کند، البته به شرط آنکه دولت گشایش‌های سیاسی و اقتصادی را محملی برای پول‌پاشی بی‌حساب‌وکتاب و پیگیری بیش از حد شعارهای عوام‌گرایانه قرار ندهد.
جمع‌بندی
در تحلیل‌های اقتصادی و سناریوسازی معمولاً وزن بیشتر به سناریوهای پرتکرارتر داده می‌شود (مگر آنکه دلایل قاطعی برای رد آنها وجود داشته باشد)، هرچند شرایط اقتصاد کشور به گونه‌ای است که هر دو سناریو جهش و سقوط قیمت مسکن در دسترس است، اما در این میان سناریو جهش، حالتی است که بارها اتفاق افتاده است و متاسفانه ساختارهای اقتصادی ایران نیز به گونه‌ای است که نشان می‌دهد حتی در شرایط خوب اقتصادی و سیاسی، معادلات و عملکرد دولتمردان به سمتی می‌رود که منجر به تورم می‌شود. پول‌پاشی و اجرای سیاست‌های پوپولیستی و کاهش بهره‌وری در دوره‌های وفور درآمد و پولی‌سازی کسری بودجه در دوره‌های بحران اقتصادی هر دو به تورم می‌شود.
