کمبود فروشنده
حمید یاری از احتمال بازگشت رکود به بازار مسکن می‌گوید
حمید یاری می‌گوید: دوره فعلی بازار مسکن با دوره‌های گذشته تفاوت‌های اساسی بسیاری دارد. اگر اتفاقات بازار ارز و خروج آمریکا از برجام نمی‌افتاد هم به نظر نمی‌رسید رونق طولانی‌مدت را شاهد می‌بودیم. اگر دوباره اتفاق خاصی در سیاست خارجی و نرخ ارز نیفتد به نظر می‌رسد با این نرخ‌های جدید بازار وارد رکود شده یا اینکه در مناطقی که رشد کمتری داشته خود را تعدیل کند.
بازار مسکن بعد از یک دوره طولانی رکود در اواسط سال گذشته به آرامی وارد رونق شد و انتظار یک رونق ملایم در تعداد معاملات و قیمت پیش‌بینی می‌شد که اتفاقات بازار ارز و خروج آمریکا از برجام باعث شد این بازار نیز همراه با سایر بازارهای سرمایه‌گذاری با رشد در قیمت مواجه شود. همین مساله نیز باعث شده تا بازار مسکن پس از یک دوره کوتاه رونق دوباره وارد فاز رکودی شود. حمید یاری تحلیلگر اقتصاد مسکن با تاکید بر این جملات می‌گوید دوره فعلی بازار مسکن با دوره‌های گذشته تفاوت‌های اساسی بسیاری دارد. به دلیل شرایط خاص حاکم بر بازار و نااطمینانی بالایی که در بازارهای مختلف وجود دارد، بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند دارایی‌های فیزیکی خود را به دارایی غیر از ریال تبدیل کنند. او معتقد است اگر دوباره اتفاق خاصی در سیاست خارجی و نرخ ارز نیفتد به نظر می‌رسد با این نرخ‌های جدید بازار وارد رکود شده یا اینکه در مناطقی که رشد کمتری داشته خود را تعدیل کند.
♦♦♦
نماگرهای بازار مسکن در حالی که از نیمه دوم سال گذشته نشان از ورود بازار مسکن به سیکل رونق داشت اما آمارهای جدید از این بازار در یک ماه گذشته حکایت از کاهش معاملات آن هم در فصل نقل و انتقالات مسکن دارد، با توجه به این امر بازار مسکن با چه تحولاتی در ماه‌های گذشته مواجه شده است؟
طبق آخرین گزارش تحولات بازار مسکن که در ابتدای مردادماه سال ۱۳۹۷ و توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در تیرماه امسال به 5 /13 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2 /9 و 7 درصد کاهش نشان می‌دهد. در خرداد امسال هم تعداد معاملات به ۹ / ۱۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱ /۲۲ و ۱ /۳ درصد کاهش نشان می‌داد. در حالی که در تیرماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 7 /69 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1 /7 و 2 /55 درصد افزایش نشان می‌دهد. این افزایش قیمت در خردادماه 9 /8 درصد بود.
این اتفاقات در حالی افتاد که در اردیبهشت سال ۱۳۹۷، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱ /۱۹ هزار واحد مسکونی رسیده بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷ /۲۷۸ و ۷ /۱۶ درصد افزایش نشان می‌داد. بنابراین شرایط خاصی را در بازار خرداد و تیرماه شهر تهران شاهد بودیم که همزمان رشد قیمت بالا به همراه کاهش شدید معاملات در آن اتفاق افتاد. هرچند تاکنون آمار مردادماه منتشر نشده است اما به نظر می‌رسد این روند در مرداد هم ادامه داشته است.
در مجموع بازار مسکن بعد از یک دوره طولانی رکود در اواسط سال گذشته به آرامی وارد رونق شد و انتظار یک رونق ملایم در تعداد معاملات و قیمت پیش‌بینی می‌شد که اتفاقات بازار ارز و خروج آمریکا از برجام باعث شد این بازار نیز همراه با سایر بازارهای سرمایه‌گذاری با رشد در قیمت مواجه شود. هرچند رشد بالای نقدینگی که در سالیان گذشته اتفاق افتاده بود و به لطف نرخ سود بالای بانکی و رکود سایر بازارها نسبت شبه‌پول به پول را افزایش داده و متعاقباً بر بازار حقیقی تاثیر نگذاشته بود نیز در این امر تاثیرگذار بود.
در تیرماه تعداد معاملات به کمتر از 13 هزار و ۵۰۰ فقره رسید و طی دو ماه گذشته نرخ رشد معاملات ماهانه منفی شد با این اوصاف چه عواملی بیشترین اثر را بر کاهش معاملات در ماه‌های اخیر داشته است؟ در این بین اثر متغیرهای اقتصادی بیرونی بر بازار مسکن چگونه بوده است؟
یکی از مهم‌ترین عوامل رکود،کمبود فروشنده یا به اصطلاح فایل فروش در بازار بوده است. به دلیل شرایط خاص حاکم بر بازار و نااطمینانی بالایی که در بازارهای مختلف وجود دارد، بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند دارایی‌های فیزیکی خود را به دارایی غیر از ریال تبدیل کنند. در این شرایط مشاهده می‌شود که فروشندگان و سازندگان یا قیمت بسیار بالایی را برای ملک خود در نظر می‌گیرند یا به طور کلی ملک خود را به بازار عرضه نمی‌کنند. همین شرایط باعث شده خریداران حاضر نباشند ملکی را که مورد پسندشان نیست با قیمت غیرمنصفانه خریداری کنند. همچنین از ابتدای زمستان ۹۶ و به دنبال مشکلاتی در تسویه ارزی در امارات، نوساناتی در بازار ارز و متعاقباً سکه، طلا و خودرو خارجی به وجود آمد که با پیش‌بینی خبر خروج آمریکا در اردیبهشت این نوسانات شدت یافت. این افزایش قیمت‌ها باعث رشد بالای ارز و طلا شد که افزایش قیمتی بیش از مسکن در این بازارها را به دنبال داشت و همچنین با توجه به خاصیت آستانه‌ای تقاضای مسکن که باعث می‌شود با هر مبلغی نتوان در بازار مسکن خرید کرد و خاصیت نقدشوندگی بالای سکه و ارز در حال حاضر این بازارها بیشتر مورد توجه سرمایه‌گذاران است.
نکته مهم دیگر کاهش قدرت خرید شدید خریداران مسکن است. با توجه به آمار و اطلاعات در مناطق یک تا 6 قیمت معاملات بیش از متوسط شهر تهران بوده و در سایر مناطق کمتر از متوسط شهر بوده است. به طور کلی درصد معاملات در مناطق یک، ۲، ۴ و ۵ از کل معاملات شهر تهران در خرداد ۹۷ حدود 4 /34 درصد بوده، در حالی که همین درصد در سال پیش 4 /41 درصد بوده است که بیانگر کاهش دودرصدی در سهم معاملات این مناطق از کل معاملات و حرکت به سمت سایر مناطق بوده است. دلیل این امر نیز افزایش قیمت بیش از حد این مناطق و کاهش قدرت خرید خریداران بوده است.
آیا می‌توان کاهش معاملات را عامل اصلی چرخش بازار مسکن از فاز رونق به فاز رکود دانست؟
قبل از ورود به سوال شما بهتر است برای یکسان‌سازی دیدگاه مشخص کنیم که منظورمان از رکود و رونق مسکن چیست. در تعریف رونق و رکود باید چند نکته را مدنظر قرار داد: نخست اینکه استفاده از اصطلاح رونق و رکود به جایگاه گوینده ارتباط دارد. از دیدگاه مالک یا سرمایه‌گذار، منظور از رونق افزایش قیمت مسکن است (حداقل بیش از تورم یا نرخ سود بانکی) که باعث می‌شود سرمایه‌گذاری در این بازار از بازارهای مشابه بالاتر باشد. ولی از دیدگاه تولیدکننده یا سازنده مسکن از دو طریق سود به دست می‌آورد: نخست از فعالیت تولیدی‌اش که از تفاوت فروش و هزینه‌های انجام‌شده سود کسب می‌کند و دوم از طریق افزایش قیمت ملک در طول دوره ساخت تا قبل از فروش. بنابراین در صورتی که تعداد معاملات افزایش یابد یا قیمت‌ها در طول دوره ساخت رشد داشته باشد سازنده سود کسب خواهد کرد. اما در این بین دو تفاوت عمده وجود دارد. رشد در تعداد معاملات با ثبات قیمت‌ها باعث می‌شود پروژه بعدی که بخواهد آغاز شود با هزینه فعلی انجام شود در حالی که رشد در قیمت مسکن با افزایش قیمت زمین و هزینه‌های ساخت و ساز باعث می‌شود هزینه تمام‌شده پروژه بعدی بالا رفته و با کاهش قدرت خرید و متعاقباً تعداد تقاضا سودآوری کاهش یابد. ازاین رو از دیدگاه تولیدکننده رونق مناسب یعنی رشد در معاملات به نوعی که بتواند در قیمت موجود بازار به راحتی کالای تولیدی خود را به فروش برساند. لذا با تعریف‌های فوق از دید مالک و سرمایه‌گذار بازار فعلی رونق دارد ولی از دیدگاه سازنده و تولیدکننده بازار فعلی رکودی است. اما در این زمینه نباید فقط با تاکید بر کاهش تعداد معاملات نتیجه‌گیری کرد زیرا دلیل کاهش معاملات در جای دیگری نهفته است و آن کمبود عرضه مسکن به بازار است. در حال حاضر بسیاری از سازنده‌ها یا اساساً ملکی برای عرضه ندارند یا اینکه تمایلی به فروش و پیش‌فروش در شرایط فعلی ندارند که دلیل اصلی آن نااطمینانی بالا از شرایط آتی اقتصاد است. مالکان هم ترجیح می‌دهند به‌جای پول ملی از دارایی فیزیکی برای حفظ ارزش دارایی‌های خود استفاده کنند. لذا اینکه کاهش معاملات نشانگر ورود به رکود است را نمی‌توان با اطمینان به کار برد چون در قیمت‌های فعلی هر فایلی وارد بازار شود خریداری برای آن وجود دارد.
برخی پیش‌بینی‌های کارشناسی حاکی از بازگشت رکود به بازار مسکن در نیمه دوم سال است. با توجه به این امر آیا مسکن دچار رکود زودرس می‌شود؟
احتمال بالایی وجود دارد که بعد از کاهش معاملاتی که در چندین ماه گذشته اتفاق افتاد رشد قیمت‌ها هم متوقف شود. در حال حاضر به دنبال افزایش نرخ ارز قیمت مصالح ساختمانی نیز رشد داشته و هزینه تمام‌شده را برای سازنده بالا برده است همچنین رشد قیمت زمین و املاک کلنگی هم در بسیاری از مناطق بیش از رشد واحد مسکونی بوده و به دلیل آینده مبهم پیش‌رو بسیاری از سازندگان مرددند که پروژه‌های جدید را آغاز کنند. از سویی قیمت‌ها به سطحی رسیده که مصرف‌کنندگان بسیاری توان ورود به بازار را ندارند و سرمایه‌گذاران هم ترجیح می‌دهند دارایی‌هایی با نقدشوندگی بالا را در سبد دارایی‌هایشان داشته باشند. اگر دوباره اتفاق خاصی در سیاست خارجی و نرخ ارز نیفتد به نظر می‌رسد با این نرخ‌های جدید بازار وارد رکود شده یا اینکه در مناطقی که رشد کمتری داشته خود را تعدیل کند.
برخی کارشناسان ریشه بازگشت رکود زودرس را در تفاوت جنس رونق معاملات در این دوره نسبت به دوره‌های دیگر بازار مسکن می‌دانند، علت چیست؟
دوره فعلی بازار مسکن با دوره‌های گذشته تفاوت‌های اساسی بسیاری دارد. اولین تفاوت اینکه در مقطع فعلی به گواه آمار و اطلاعات، یک نسبت یک به یکی بین تعداد موجودی مسکن و تعداد خانوار به وجود آمده که حتی با در نظر گرفتن خانه‌های خالی میزان موجودی کل مسکن کشور بیش از تعداد خانوارهاست که متعاقباً کشش کمتری جهت تقاضای مصرفی در بازار وجود دارد. لذا اگر اتفاقات بازار ارز و خروج آمریکا از برجام نمی‌افتاد هم به نظر نمی‌رسید رونق طولانی‌مدت و رشد شدید قیمتی را شاهد می‌بودیم. دوم اینکه در این دوره قدرت خرید خانوار به دلیل رشد نرخ ارزهای خارجی به شدت کاهش یافته است. سومین دلیل هم به قدرت نقدشوندگی پایین مسکن نسبت به ارز و طلا مربوط می‌شود که در شرایط کنونی ترجیح آن است که دارایی‌ها نقدشوندگی بیشتری داشته باشد.
با توجه به رشد تورم و اثر آن بر رشد قیمت‌ها چقدر این احتمال وجود دارد که بازار مسکن درگیر رکود شود؟ جنس رکود در این دوره با دوره‌های قبلی بازارمسکن چه تفاوتی دارد؟
در ماه‌های خرداد و تیر به‌رغم کاهش شدید معاملات، متوسط قیمت‌ها افزایش شدیدی داشت که انتظار بر آن است که این روند در مرداد هم به همین شکل باشد. با توجه به ثبات نسبی که در بازار ارز به وجود آمده است و نزدیک شده به انتهای تابستان و کم شدن عادی خرید و فروش و همچنین خارج شدن قیمت‌ها از توان مالی بسیاری از خانواده‌ها به نظر می‌رسد در یکی دو ماه آینده رشد قیمت‌ها نیز متوقف شود مگر آنکه باز بازار ارز درگیر نوسانات جدید شود. اما در مورد تفاوت رکود فعلی با رکودهای گذشته باید گفت همان‌طور که رونق فعلی متمایز از رونق‌های پیشین بوده رکود فعلی نیز متفاوت از رکودهای قبلی است و آن اینکه در رکودهای قبلی متعاقب رسیدن بازار به تعادل قیمت‌ها ثابت می‌شد و بازار به رکود می‌رفت در حالی که در دوره فعلی رشد بالای قیمت و توان پایین خرید بازار را به رکود خواهد کشاند. همچنین در دوره‌های گذشته سازندگان نفع مناسبی از دوران رونق می‌بردند که به نظر می‌رسد در شرایط فعلی کمترین نفع را خود سازندگان بردند چون عملاً واحدی برای فروش نداشتند یا اینکه در ابتدای رونق فروخته بودند. همچنین در این دوره سازندگان همچنان بلاتکلیف‌اند که آیا باید پروژه جدید را شروع کنند یا اینکه منتظر بمانند و اینکه پیش‌فروش یا سایر روش‌های تامین نقدینگی کدام‌یک برایشان مفید است. کاری که مشاوران اقتصادی نیز در پاسخ تردید دارند.
برخی کارشناسان معتقدند استفاده از دو اهرم مالیاتی و تسهیلاتی برای «کنترل معاملات مکرر از سوی سفته‌بازها» و «تقویت قدرت خرید خانه‌اولی‌ها» باعث خواهد شد که بازار مسکن در این شرایط از رکود زودرس نجات پیدا کند. با توجه به این امر در وضعیت فعلی بازار مسکن این عوامل چقدر اثرگذاری دارند؟
از نظر تئوری اهرم مالیاتی خیلی تاثیرگذار است. یعنی اگر دولت بتواند به درستی اهرم مالیاتی افزایش مالیات از طریق معاملات مکرر را طراحی و اجرا کند تا حدود زیادی بازار مسکن آرام خواهد شد. این مالیات در کشورهای زیادی در زمان‌های بحران استفاده شده و جلوی ورود و فعالیت سفته‌بازان را به بازار مسکن گرفته است. اما نکته اصلی روش و قدرت اجرای این مالیات است لذا هرچند دولت بتواند این ابزار را به صورت مناسبی طراحی کند بعید است توانایی اجرای آن را به‌خصوص برای سال جاری یا حتی چند سال بعد داشته باشد. خصوصیت این ابزار این است که باید با همکاری سایر قوا نظیر قوه مقننه و به‌خصوص قضائیه اجرایی شود که تجربه ثابت کرده همکاری مشترک اقتصادی بین قوا به سختی انجام می‌شود. در مورد تقویت قدرت خرید خانه اولی چون با افزایش مبلغ قسط توام می‌شود تاثیرگذاری کمتری بر رونق و رکود دارد چون به همان نسبت توانایی پرداخت اقساط را هم باید مدنظر داشت اما چون قشر خانه اولی را نشانه رفته است با درصد صحت بالایی توسط تقاضاکننده مصرفی استفاده می‌شود که بسیار اقدام مناسب و شایسته‌ای است.
وزیر راه و شهرسازی اخیراً از رابطه عدم قطعیت و جهش مسکن سخن گفته است و انتظارات تورمی ناشی از عدم قطعیت در جامعه و «ساختار اقتصاد کلان» را از عوامل جهش قیمت مسکن عنوان کرده و حتی عملکردهای سیاسی را هم در این زمینه بی‌تاثیر ندانسته است. با توجه به این امر این عدم قطعیت‌ها به کاهش امید افراد جامعه می‌انجامد و بر رفتار اقتصادی آنها به عنوان طرف تقاضای اقتصاد اثر می‌گذارد. در چنین شرایطی نقش سیاستگذار چیست و چه راهکارهایی باید اتخاذ کند تا زمینه بروز التهابات را کم کند و بازار را به سمت تعادل سوق دهد؟
در شرایطی که عوامل برون‌زای خارج از مدیریت، بازاری را تحت تاثیر بگذارد باید تلاش اصلی دولت معطوف به رفع این مشکل و اطمینان‌بخشی به آحاد ملت برای حفظ ارزش پول و دارایی‌های آنها باشد. در صورتی که اقتصادی وارد این بحران‌ها شود به سختی می‌توان از ورود آثار آن به بقیه بخش‌ها از جمله مسکن جلوگیری کرد. اما به طور کلی سیاستگذار و مسوولان باید یک رویه کلی و بلندمدت را طراحی و اجرا کنند تا تقاضای سفته‌بازی وارد این بازار نشود در این زمینه ابزارهایی مانند مالیات بر نقل و انتقالات مکرر باید در دوره ثبات اقتصادی مسکن طراحی و اجرا شود تا در هنگام بحران‌ها از ورود بحران به بخش مسکن جلوگیری کند نه اینکه بعد از وقوع بحران دولت به دنبال این باشد که چه اقدامی انجام دهد که بازار به تعادل برسد چون هر اقدامی تا تصویب شده و اعلام شود مدت زمانی طول خواهد کشید و قاعدتاً در شرایط حساس نمی‌تواند کمک حال دولت باشد.
