خالی از تقاضای مصرفی

گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه سال 1397 که توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است حاوی نکات قابل توجهی است که نگرانی‌هایی را برای فعالان تخصصی این صنعت به همراه داشته است.

به ‌طور کلی بر اساس گزارش فوق در خردادماه سال 1397، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 9 /14 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1 /22 و 1 /3 درصد کاهش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 1 /65 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9 /8 و 8 /45 درصد افزایش نشان می‌دهد. در حالی که در اردیبهشت‌ماه سال 1397، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 1 /19 هزار واحد مسکونی رسیده بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 7 /278 و 7 /16 درصد افزایش نشان می‌داد. در این مقاله درصدد آن هستیم که تحلیلی داشته باشیم بر جزئیات آمار و بررسی اینکه آیا بازار وارد دوره رکود تورمی شده است یا این کاهش موقتی است و به زودی باز روند افزایش معاملات اتفاق خواهد افتاد. از این‌رو ابتدا نگاهی خواهیم داشت به شرایط فعلی بازار مسکن.

در نظر گرفتن شرایط خاص خردادماه و ماه رمضان

در مورد آمارهای این ماه و در نظر گرفتن آمارهای ماه‌های گذشته چند نکته باید مدنظر قرار گیرد: نخست اینکه خردادماه با توجه به در پیش بودن فصل امتحانات دانش‌آموزان و دانشجویان همواره درصدی کاهش در تعداد معاملات شاهد هستیم (به طوری که در خرداد 96 نیز نسبت به اردیبهشت 96 حدود 8 /0 درصد کاهش معاملات وجود داشت) و دوم اینکه ماه رمضان سال جاری مصادف با خردادماه بوده که معمولاً کاهش معاملات در آن طبیعی است.

افزایش قیمت شدید در ماه اردیبهشت

در اردیبهشت‌ماه سال 1397، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 8 /59 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2 /8 و 8 /34 درصد افزایش نشان می‌داد. در حالی که به طور متوسط در ماه‌های گذشته بیشترین رقم افزایش یک‌ماهه حدود پنج درصد در ماه بوده فقط در اردیبهشت‌ماه متوسط افزایش قیمت 2 /8 درصد رشد را نشان می‌دهد. که در این میان در برخی مناطق مانند منطقه 5 متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل 5 /53 درصد رشد نشان می‌داد که این افزایش بسیار سریع در این ماه خود دلیل مهمی بر کاهش معاملات در خردادماه بوده است.

کمبود فروشنده در بازار

یکی از ویژگی‌های خاص دوره کنونی رونق مسکن کمبود فروشنده یا به اصطلاح فایل فروش در بازار است. به دلیل شرایط خاص حاکم بر بازار و نااطمینانی بالایی که در بازارهای مختلف وجود دارد بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند دارایی‌های فیزیکی خود را تبدیل به پول داخلی نکنند. در این شرایط مشاهده می‌شود که فروشندگان و سازندگان یا قیمت بسیار بالایی را برای ملک خود در نظر می‌گیرند یا به طور کلی ملک خود را به بازار عرضه نمی‌کنند. همین شرایط باعث شده خریداران حاضر نباشند ملکی را که مورد پسندشان نیست با قیمت غیرمنصفانه خریداری کنند.

جذابیت بازارهای رقیب

از ابتدای زمستان 96 به دنبال مشکلاتی در تسویه ارزی در امارات نوساناتی در بازار ارز و متعاقباً سکه، طلا و خودرو خارجی به وجود آمد که با پیش‌بینی خبر خروج آمریکا در اردیبهشت این نوسانات شدت یافت. این افزایش قیمت‌ها باعث رشد بالای ارز و طلا شد که افزایش قیمتی بیش از مسکن در این بازارها به دنبال داشت و با توجه به خاصیت نقدشوندگی بالای سکه و ارز در حال حاضر این بازارها بیشتر مورد توجه سرمایه‌گذاران است.

ویژگی‌های خاص مسکن

یکی از ویژگی‌های خاص مسکن خاصیت آستانه‌ای تقاضای مسکن است که باعث می‌شود با هر مبلغی نتوان در بازار مسکن خرید کرد. در حال حاضر قیمت متوسط شهر تهران شش میلیون و 500 هزار تومان است که برای یک واحد آپارتمان 50متری نیازمند حداقل 300 میلیون تومان سرمایه است که بیانگر آن است که با مبلغ کمتر از 300 میلیون به سختی می‌توان واحدی مناسب سرمایه‌گذاری خرید. در حالی که با مبالغ کمتر و حتی با پذیرفتن ریسک بازار آتی سکه بازار، در سایر بازارها راحت‌تر می‌توان وارد و خارج شد.

کاهش قدرت خرید خریداران

با توجه به آمار و اطلاعات در مناطق یک تا شش قیمت معاملات بیش از متوسط شهر تهران بوده و در سایر مناطق کمتر از متوسط شهر بوده است. به طور کلی درصد معاملات در مناطق 4، 2، 1 و 5 از کل معاملات شهر تهران در خرداد 97 حدود 4 /34 درصد بوده در حالی که همین درصد در سال پیش 4 /41 درصد بوده است که بیانگر کاهش دو درصدی در سهم معادلات این مناطق از کل معاملات و حرکت به سمت سایر مناطق بوده است. دلیل امر نیز افزایش بیش از قیمت این مناطق و کاهش قدرت خرید خریداران بوده است.

با در نظر گرفتن موارد فوق و کاهش شدید معاملات در خردادماه که همراه با افزایش قیمت بود به نظر می‌رسد بازار مسکن در تهران در حال متعادل شدن بین مناطق مختلف است و سایر مناطقی که رشدی کمتر از مناطق بالایی داشته است در حال کاهش فاصله هستند. در این بین کاهش شدید عرضه به‌خصوص عرضه واحدهای نوساز به دلیل عدم عرضه سازندگان و کاهشی که در سالیان گذشته به دلیل طولانی شدن دوره رکود مسکن به وجود آمد، باعث کاهش معاملات و افزایش قیمت شده است. اگر بخواهیم شرایط فعلی را با شرایط سال 91 مقایسه کنیم به چند نکته می‌رسیم؛ نخست اینکه در آن مقطع ابتدا افزایش قیمت دلار اتفاق افتاد و بعد از افزایش قیمت سکه، طلا، خودرو و سایر اجناس در انتها نوبت به بخش مسکن رسید در حالی که در دوره کنونی مسکن در شرایط ابتدای رونق بود که این اخبار و اتفاقات سرعت رشد را شدیدتر کرده و زمان رونق را کاهش داده است. 

دوم اینکه در مقطع فوق‌الذکر در بازار یک کشش تقاضا به دلیل کمبود موجودی مسکن از موجودی خانوار وجود داشت در حالی که در مقطع فعلی به گواه آمار و اطلاعات این میزان به یک نزدیک شده که حتی با در نظر گرفتن خانه‌های خالی میزان موجودی کل مسکن کشور بیش از تعداد خانوارهاست که متعاقباً کشش کمتری جهت تقاضای مصرفی در بازار وجود دارد. نکته سوم تأثیر انتخابات سال 92 بر بازار بود که به‌محض انتخاب دولت اعتدال‌گرا بازار مسکن وارد رکود و در بسیاری مناطق کاهش قیمت شد که تا ابتدای سال 96 ادامه داشت در حالی که در شرایط فعلی نقطه مثبت سیاسی تاثیرگذاری در بازار پیش‌بینی نمی‌شود. لذا با در نظر گرفتن نکات مثبت و منفی فوق و همچنین لحاظ کردن مطالب ارائه شده در بالا، به نظر می‌رسد بازار از تقاضاکننده مصرفی خالی شده و تقاضاکنندگان سرمایه‌ای و سفته‌بازی در بازار مسکن حضور دارند که با توجه به ویژگی‌های بازار مسکن به نظر وزن تقاضاکننده سرمایه‌ای از تقاضاکننده سفته‌بازی بیشتر باشد.