آفت عدم توازن در بازار
حسام عقبایی از کم و کیف بازار مسکن در آستانه فصل اجاره می‌گوید
حسام عقبایی می‌گوید: رشدی که اکنون در اجاره‌بها دیده می‌شود و تقریباً در بازار حاکم شده، بعید به نظر می‌رسد مجدد تکرار شود و از این‌رو پیش‌بینی نمی‌کنم تا پایان شهریورماه افزایشی در اجاره‌بها داشته باشیم.
با آغاز فصل نقل و انتقالات، رونقی دوچندان به بازار اجاره بازمی‌گردد و طبیعتاً در این مقطع موجران در موضع قدرت بیشتری در تعیین شرایط و پیشنهاد اجاره‌بها قرار دارند. اما به نظر می‌رسد شرایط این فصل کمی متفاوت است؛ چراکه پس از چندین سال رکود، قیمت مسکن رشد قابل توجهی داشت و از آن‌سو در بازارهای موازی نیز شاهد تحولاتی بوده‌ایم. حال آنکه نرخ اجاره پیش از شروع فصل نیز رشد داشته و این سناریو نیز وجود دارد که با پایان یافتن موعد قراردادها، با افزایش دیگری همراه شود. در گفت‌وگو با حسام عقبایی، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، نقش بازیگران اصلی در بازار اجاره را بررسی کرده‌ایم و از سمت وسوی آینده این بازار پرسیده‌ایم.
♦♦♦
ظرف مدت چند ماه گذشته روند تغییرات اجاره‌بها به ویژه در تهران تحولات چشمگیری داشته و به رشدی در حدود دو برابر رشد عمومی قیمت‌ها (تورم) رسیده است. به عقیده شما مهم‌ترین دلایل در بروز افزایش اخیر کدام‌اند و هریک با چه سازوکاری در بازار اجاره اثرگذاری داشته‌اند؟
ببینید افزایش اجاره‌بها در کشور واقعیت کتمان‌ناپذیری است که در سال جاری نیز رخ داده است. اگرچه در شهرهای کوچک نسبت به شهرهای بزرگ، کمتر رشد در اجاره‌بها را شاهد بوده‌ایم و بیشترین افزایش عمدتاً در کلانشهرها روی داده است. اجازه دهید پیش از آنکه به دلایل اصلی این افزایش بپردازم، به یک جمله معترضه اشاره کنم؛ با وجود آنکه در سال‌های 1392 تا 1396 قیمت مسکن تغییرات چندانی را تجربه نکرد اما رشد اجاره‌بها در کشور وجود داشت. به عبارت دیگر اصلی‌ترین شاخص قیمت اجاره‌بها ثابت مانده بود ولیکن به دلایل متعددی، با رشد در اجاره‌بها مواجه بودیم؛ دلایلی که برخی از آنان با عوامل رشد اخیر یکسان است.
حال بپردازیم به سوال اصلی شما. نخستین و اصلی‌ترین عامل دخیل در رشد اجاره‌بها در سال 1397، رشد قیمت مسکن است؛ قاعده‌ای که نه‌تنها در کشور ما که در هر کشور دیگری نیز برقرار است. این عامل به صورت مستقیم بر بازار اجاره تاثیرگذار است و یک اثر منطقی محسوب می‌شود. به این معنا که اگر قیمت مسکن رشد پیدا کرد، علی‌القاعده باید قیمت اجاره نیز افزایش یابد. در دو ماه بهمن و اسفند سال گذشته، این اتفاق در کشور ما رخ داد و رشدی بیش از 30 درصد در قیمت مسکن مشاهده کردیم. پس از آن و در سال جدید، افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه نیز اتفاق افتاد. بنابراین می‌توان این رشدهای قیمتی را یک عامل اساسی در جهت افزایش اجاره‌بها قلمداد کرد. نبود توازن میان عرضه و تقاضا را می‌توان دیگر دلیل رشد اخیر اجاره‌ها دانست. در واقع رشد تولید مسکن تناسبی با رشد جمعیت در کشور ندارد و عرضه به مراتب کمتر از تقاضاست. بر اساس قواعد اولیه علم اقتصاد، هرکالایی که تقاضای آن بیش از میزان عرضه باشد، طبیعتاً افزایش قیمت رخ خواهد داد. حتی اگر کالاهایی نظیر سیب‌زمینی و پیاز هم در شبکه توزیع کشور کاهش پیدا کند، قیمت آنها افزایش می‌یابد، چراکه همواره تقاضا برای این کالاها وجود دارد.
بازار مسکن در اقتصاد ما سال‌هاست که توازن در عرضه و تقاضا را به خود ندیده است. به ویژه آنکه طی پنج سال اخیر شاهد کاهش 40درصدی تولید مسکن در کشور نیز بوده‌ایم؛ کاهشی که به عدم توازن بیشتر میان عرضه و تقاضا دامن می‌زند و خود یک معضل برای مستاجران است. عامل دیگر وجود تورم عمومی مثبت در کشور است. این تورم عمومی اکنون به‌زعم دولتمردان تک‌رقمی، و به‌زعم مصرف‌کنندگان دورقمی است. اما به هر روی نقش این تورم در قیمت مسکن و اجاره‌بها قابل انکار نیست و می‌توان آن را به عنوان سومین دلیل رشد اجاره‌بها تلقی کرد. کاهش نرخ بهره بانکی علت دیگری در توضیح رشد نرخ اجاره است که کاهش سطح سپرده‌ها در بانک‌ها را به دنبال داشته است. هرچند در پایان سال گذشته، دولت به منظور پرهیز از خطر نوسانات ارزی، موقتاً تسهیلات در برخی بانک‌ها را به رقم بالاتری بازگرداند، اما ناگزیر کاهش سود، اثر خود را در بازار مسکن گذاشت. اکنون برای عموم صاحبان خانه، اجاره‌بها جذابیت بسزایی دارد و کمتر مشاهده می‌شود که از مستاجر خود پول پیش یا ودیعه بالا طلب کنند. در مواردی هم که ودیعه بیشتری از سوی مالک دریافت می‌شود عمدتاً با هدف تامین بودجه خرید همان خانه بوده است. در نتیجه می‌توان گفت با کاهش سود بانکی، افزایش در اجاره‌بها امری طبیعی است.
افزون بر این دلایلی که اشاره کردم، نبود آمایش سرزمینی و نیز عدم تناسب تولید ساختمان با نیازهای واقعی کشور به ویژه در شهرهای بزرگ، می‌تواند اثر نامطلوبی بر بازار مسکن و اجاره وارد کند. همان‌گونه اشاره کردم در پنج سال گذشته با کاهش 40درصدی در تولید مسکن مواجه بودیم اما نکته قابل توجه آن است که امروز شاهد افزایش خانه‌های خالی هستیم. در واقع تناقضی رخ داده که جای سوال است. علت بروز چنین اتفاقی آن است که تناسبی میان نیاز واقعی جامعه و تولید وجود ندارد؛ چراکه اساساً آمایش سرزمین صورت نمی‌گیرد و باعث شکاف بیشتر طبقات اجتماعی در کشور می‌شود. واحدهای خالی در شهرهای بزرگ، عموماً واحدهای لوکس و لاکچری هستند که در نقاط مرفه‌نشین شهرها ساخته شده‌اند و عرضه آنها به بازار مسکن نمی‌تواند چندان اثرگذار باشد.
فضای روانی و هیجاناتی که از سایر بازارهای موازی ریشه می‌گیرد، چه اثری بر تغییرات اجاره‌بها دارد؟ آیا نرخ ارز و به طور مشخص نوساناتی که در فصل پایانی سال گذشته در بازار ارز اتفاق افتاد، اثری بر بازار اجاره داشت؟
فضای روانی و سوداگری در بخش مسکن موضوع مهم دیگری است که می‌تواند یکی از عوامل رشد قیمت اجاره باشد و باید مورد کنترل قرار گیرد. در این زمینه نیاز است نظارت کافی و روشنگری لازم از سوی مسوولان ذی‌ربط اعم از اتحادیه املاک، رسانه‌ها و سایر دستگاه‌ها اعمال شود تا افراد منفعت‌طلبی که با آگاهی از پایین بودن سطح قدرت خرید مردم و ایجاد موج‌های گرانی نامتعارف به دنبال سودجویی بیشتر هستند، نتوانند به نیت نامبارک خود دست پیدا کنند. به این منظور قیمت‌ها باید در فضای شفافی تبیین شود و همچنین قیمت‌های غیرمنطقی و غیرکارشناسی از میان برود تا بتوان از منظر روانی، فضای بازار مسکن را مدیریت کرد. در این صورت فضای هیجانی کاذب برای مالکان شکل نمی‌گیرد و از آن‌سو مستاجران نیز در پرداخت اجاره دچار مشکل نخواهند شد. مجموع دلایل و نکات یادشده به افزایش نرخ اجاره در کشور منجر شده و امید داریم در ماه آتی که تقریباً پس از ماه مبارک رمضان فرا می‌رسد و نقل و انتقالات شتاب بیشتری به خود می‌گیرد، ثبات و توازن بیشتری را در بازار مسکن و اجاره شاهد باشیم. در این صورت و با ایجاد فضای روانی آرام در کشور، بازار قابلیت بیشتری برای مدیریت پیدا می‌کند. قاعدتاً تحولات بازارهای موازی در حوزه اقتصادی مانند بازار طلا، ارز، بورس و مانند آن، در بازار مسکن بی‌تاثیر نیستند. اما اینکه بخواهیم بدانیم هر یک به چه میزان تاثیرگذارند، در زمان‌های مختلف، متفاوت است. به نظر می‌رسد میزان تاثیرگذاری چندان نخواهد بود و اصولاً رشدی که در قیمت مسکن ایجاد شده، طی ماه‌های آتی با یک ثبات نسبی پیش خواهد رفت.
افزایشی که اکنون در نرخ اجاره‌بها حاصل‌شده در واقع پیش از آغاز فصل نقل و انتقالات است که از خردادماه آغاز می‌شود تا شهریورماه ادامه پیدا می‌کند. برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند پس از اتمام ماه رمضان و رونق بازار اجاره، شوک دیگری نیز وارد می‌شود و اجاره‌بها رشد بیشتری پیدا می‌کند. آیا شما این پیش‌بینی را می‌پذیرید؟
اثر شوکی که در اواخر سال گذشته به بازار مسکن وارد شد، در اردیبهشت‌ماه به بازار اجاره منتقل، و باعث رشد چشمگیر اجاره‌بها شد. باید توجه داشت در یک‌سوی بازار مستاجران هستند و در سوی دیگر مالکان و موجران قرار دارند که در این میان باید یک توازن وجود داشته باشد. لذا رشدی که اکنون در اجاره‌بها دیده می‌شود و تقریباً در بازار حاکم شده، بعید به نظر می‌رسد مجدد تکرار شود و از این‌رو پیش‌بینی نمی‌کنم تا پایان شهریورماه افزایشی در اجاره‌بها داشته باشیم. اما اگر افزایش قیمت‌های جدید در بازار حاکم نمی‌شد، شرایط متفاوتی رقم می‌خورد. به هر روی باید از سوی طرف تقاضا، کشش پرداخت نیز وجود داشته باشد. با شناختی که از بازار دارم معتقدم رشد در حدی اتفاق افتاده که بیش از آن دیگر ظرفیتی حداقل تا نیمه دوم سال وجود ندارد.
به طور کلی چه تفاوت‌هایی در بازار اجاره سال جاری در مقایسه با سال گذشته می‌بینید؟
به دلایلی که در پاسخ به پرسش اول شما اشاره کردم، بازار در شرایط جاری بسیار متفاوت است. چنان‌که رشد اجاره‌بها در سال 1397 حتی نسبت به شش سال اخیر رشد بیشتری خواهد داشت. پیش‌بینی نمی‌کنم در شهرهای کوچک، افزایش اجاره‌بها به صورت محسوسی قابل مشاهده باشد. در شهرهای متوسط این افزایش در حدود تورم عمومی است و در شهرهای بزرگ احتمالاً اجاره‌بها از تورم عبور خواهد کرد. اما به هر حال امیدوارم این افزایش فراتر از 15 درصد نباشد.
در حال حاضر قیمت‌های متفاوتی در بازار مسکن ارائه می‌شود. چگونه می‌توان واقعی یا حبابی بودن آنها را تشخیص داد؟
عمده قیمت‌هایی که بعد از نیمه فروردین و در حوزه خرید و فروش شکل گرفته حباب هستند. همان‌گونه که اشاره کردم در دو ماه پایان سال افزایش قیمت در مسکن را شاهد بودیم و پس از آن با فاصله یک ماه در اردیبهشت‌ماه نیز این رشد اتفاق افتاد. من معتقدم افزایش دوم در بازار به اصطلاح نخواهد نشست و به نوعی حباب است.
حال آنکه افزایش قیمت اول واقعی بوده و اکنون در معاملات نیز حاکم است. در خصوص اجاره‌بها نیز یک‌بار افزایش قیمت را تجربه کرده‌ایم و بعید به نظر می‌رسد مانند بازار خرید و فروش افزایش دیگری در قیمت‌های پیشنهادی داشته باشیم. اجاره‌بها در واقع با ثبات نسبی افزایش پیدا کرده و باید مراقب بود تا همین ثبات برقرار باشد و در این بازار حباب ایجاد نشود.
در حالتی که نرخ‌های اجاره بیش از این افزایش پیدا کنند و حبابی شوند، آیا نیازی به ورود دولت یا سیاستگذار به این حوزه برای کنترل وجود دارد؟
ببینید به طور کلی ورود دولت غلط است. اساساً یکی از مشکلات مبتلابه اقتصاد ایران، دولتی بودن آن است. اقتصاد ایران در چهار دهه اخیر اگر وابسته به دولت نبود و یک اقتصاد آزاد به شمار می‌رفت، مصرف‌کنندگان در حوزه مسکن حداقل با مشکلات کمتری مواجه بودند. تمامی مسائل و گرفتاری‌هایی که در حال حاضر گریبان اقتصاد ما را گرفته، دل نکندن دولت از بنگاهداری است. دولتی که بر اساس منافع خود، سیاست‌های پولی و بانکی را تدوین می‌کند و به اصلاح ساختارها نیز چندان معتقد نیست. از این‌رو به نظر می‌رسد دولت در این حوزه نمی‌تواند کاری از پیش ببرد؛ چراکه در صورت ورود به تلاطم بیشتر بازار دامن می‌زند. کنترل قیمت مسکن یا اجاره، سازوکاری است که نیاز به قوانین و اختیارات خاصی دارد که در قانون ما دیده نشده است. بر اساس قاعده فقهی تسلیط هر گاه کسی بر مالی از مسیر شرعی و قانونی سلطه یافت کسی نمی‌تواند او را از انتفاع از آن مال بازدارد. اصل تسلیط در واقع تاکید بر این موضوع دارد که همه مردم حق دارند بر اموال غیرمنقول خود مسلط باشند.
از این‌رو اتحادیه مشاوران املاک و سایر مراجع ذی‌ربط نیز نمی‌توانند به طور مستقیم در قیمت‌گذاری ملک دخالتی داشته باشند و این بازار است که قیمت را تعیین می‌کند. از این‌رو اگر یک مالک قیمت غیرمنطقی و نامتعارفی پیشنهاد بدهد، عرضه باید به گونه‌ای باشد تا این مالک به ناچار عقب‌نشینی کند و ملک را به قیمت حقیقی نزدیک کند تا بتواند در بازار رقابتی باقی بماند. در غیر این صورت سیاست‌های پلیسی با تعزیراتی در بخش مسکن پاسخگو نخواهد بود؛ چراکه توازن میان عرضه و تقاضا وجود ندارد. به عبارت دیگر تولید باید چنان گسترده باشد که صاحبان خانه، خود از نگهداری ملک متضرر شوند که البته بدون برنامه‌ریزی و ترسیم چشم‌انداز ممکن نیست.
دولت در این خصوص چه سیاست‌هایی را می‌تواند دنبال کند؟
دولت می‌تواند با کمک به افزایش تولید مسکن، تلاش برای برقراری توازن میان عرضه و تقاضا، تولید مسکن استیجاری، افزایش قدرت خرید مصرف‌کنندگان، افزایش تسهیلات بانکی و کاهش سود آن در حوزه خرید مسکن، ترسیم چشم‌انداز بازار و نیز تشویق سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، راهگشا باشد. افزون بر این موارد، مدیریت زمین در حوزه مسکن موضوع مهمی است که باید در دستور کار دولت قرار گیرد. اکنون زمین، میزانی در حدود 70 تا 90 درصد از قیمت مسکن را به خود اختصاص داده، از این‌رو مدیریت زمین در کشور امری ضروری به نظر می‌رسد. همان‌گونه که ستادی به نام اقتصاد مقاومتی در اقتصاد کشور فعال است، تشکیل ستاد مدیریت زمین نیز می‌تواند اثرات مثبتی در بازار مسکن داشته باشد. ستادی که می‌تواند نمایندگانی از نهادهایی همچون وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن، شهرداری‌ها، ستاد اجرایی فرمان حضرت امام، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و حتی سازمان امور اراضی وزارت جهاد کشاورزی داشته باشد. در این صورت قیمت تمام‌شده مسکن که بخش اصلی آن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد، با مدیریت صحیح، مورد کنترل قرار گیرد و با افزایش تولید، نگاه سرمایه‌ای به مسکن تبدیل به نگاه مصرفی شود. این ظرفیت و زیرساخت‌های آن در کشور به میزان کافی موجود است، اما متاسفانه در حوزه مدیریتی که بتواند این هماهنگی را محقق کند، دوگانگی وجود دارد و اراده چندانی برای عملیاتی کردن آن به چشم نمی‌خورد.
سیاست اخذ مالیات از واحدهای خالی آیا می‌تواند در این زمینه راهگشا باشد؟
وجود قوانین مالیاتی برای واحدهای خالی، یک امر ضروری است که در تمام کشورها حتی کشورهایی که مشکل مسکن ندارند نیز به منظور پیشگیری از سوداگری و احتکار، قواعد سنگینی برقرار است. این قوانین شرایط را به گونه‌ای ایجاد می‌کنند که اساساً نگهداری از واحد خالی برای مالک صرفه اقتصادی نداشته باشد. در کشور ما نیز وجود چنین قانون‌هایی جزو الزامات به شمار می‌رود. اما در خصوص شرایط فعلی کشور، باید بگویم این سیاست تاثیر چندانی نخواهد داشت. اکنون گفته می‌شود در تهران حدود 600 هزار واحد خالی و بلااستفاده وجود دارد اما بیش از 60 درصد این واحدها در خارج از شهر ساخته شده‌اند و عمدتاً در مناطقی قرار دارند که از کمترین امکانات اولیه و رفاهی نظیر آب، برق، گاز، مدرسه، مترو و مانند آن برخوردارند. مابقی واحدها نیز خانه‌های لوکسی هستند که در شمال شهر واقع شدند که عرضه این واحدهای خاص نیز کمک چندانی به بازار مسکن نخواهد بود؛ چراکه دهک‌های ضعیف اساساً از خرید یا اجاره چنین واحدهایی ناتوان‌اند. از این‌رو در شرایط فعلی ورود خانه‌های خالی به شبکه عرضه، به نظر نمی‌رسد انقلابی در بازار مسکن در جهت تعادل ایجاد کند. اما به هر حال چنین قوانینی برای آینده بازار مسکن باید اتخاذ و اجرا شود و می‌تواند در ریل‌گذاری صحیح تولید مسکن در کشور اثرگذار باشد.
