فقدان ضمانت اجرا

مساله بافت‌های فرسوده به صورت متناوب به دلایل مختلف در هر دوره در اولویت اقدامات دولت‌ها قرار می‌گیرد و پس از مدتی با کاهش تهدیدات و فروکش کردن هیجانات دوباره به فراموشی سپرده می‌شود. اخیراً، آقای روحانی به‌عنوان رئیس ستاد ملی بازآفرینی شهری، از طرح مسکن پایاپای برای بازسازی بافت‌های فرسوده رونمایی کرد. در این طرح قرار است، نهادهای دولتی و شهرداری و حتی ارگان‌های نظامی، زمین‌های مستعد قابل استفاده را برای ساخت آپارتمان‌های جدید شناسایی و معرفی کنند.

البته این روش نوسازی بافت‌های فرسوده در قالب طرح «خانه به جای خانه» یا «کلید به کلید» در طول سال‌های ۸۴ تا ۸۷ در برخی از محله‌های تهران از جمله اتابک و نواب انجام شده و نتایج مطلوبی حاصل نشده است. بنابراین به دلیل عدم کسب تجربه موفق دولت در اجرای چنین پروژه‌هایی و احتمال تضییع حقوق مردم به لحاظ اجرای طرح‌های بدون دوراندیشی و صرفاً در جهت تحقق اهداف کوتاه‌مدت دولت‌ها، لازم است به اجرای طرح اخیر دولت که البته بازگوی طرح‌های دولت‌های قبل است از زاویه انتقادی بنگریم. به همین دلیل در زیر برخی از موانع و مسائل در پیاده‌سازی دقیق طرح و احتمال اجرای ناموفق آن بیان می‌‌شود:

 اولین و مهم‌ترین مساله پیش‌روی دولتمردان در اجرای طرح، مقاومت ساکنان برخی محلات قدیمی برای نوسازی است. چه‌بسا طبق مطالعات سال‌های گذشته در اجرای طرح خانه به جای خانه، ساکنان محله سیروس تهران که در ساختمان‌های بسیار فرسوده و محله‌های فقیر زندگی می‌کردند حاضر به تعویض خانه‌های خود با آپارتمان‌های جدید نشدند. همین امر در عمده محله‌های تهران صادق خواهد بود. علاوه بر این، تجمیع چندین خانواده که سال‌های طولانی به صورت افقی و دیوار به دیوار کنار همدیگر زندگی کرده‌اند در یک مجتمع و در حجم وسیع کار بسیار مشکلی است که به نظر از توان دولت خارج است. بنابراین مساله عدم تفاهم با ساکنان فعلی و تغییر ترکیب فضای زندگی در این مناطق نیاز به فرهنگ‌سازی بسیار زیادی دارد. از این‌رو به نظر می‌رسد شروع عملیاتی این طرح تا پایان دولت فعلی به طول انجامد و به احتمال بسیار زیاد به دولت بعد موکول خواهد شد.

تجربه گذشته

دومین مساله، عدم تضمین اجرای آن در دولت‌های آینده است، تجربه سال‌های گذشته دولت‌های جدید نشان داده عموماً هر دولتی که سر کار می‌آید یا طرح‌های دولت‌های قبل را کنار می‌گذارد یا در اجرای آن تعلل می‌کند از طرفی در سال‌های آتی و تیم‌های مدیریت در شهرداری‌ها احتمالاً انسجام فعلی ایجاد‌شده با دولت را نداشته و بسترسازی طرح را با مشکل جدی مواجه کنند.

سومین مساله مربوط به ناهنجاری ناشی از تراکم و عدم توسعه امکانات و زیرساخت‌های رفاهی منطقه است. همان‌طور که در پروژه‌های مشابه در سال‌های قبل نیز رخ داده است، عدم توجه دولت به موضوع ضریب تعادل نوسازی مهم‌ترین مساله در کاهش مطلوبیت اجرای پروژه محسوب می‌شود. با توجه به اینکه مراحل اجرای طرح به این صورت است که ابتدا زمین‌های مستعد برای ساخت آماده شده و پس از احداث واحدها، تحویل مالکان بافت‌های فرسوده شده و سپس از بافت‌های فرسوده به‌عنوان فضا و امکانات رفاهی و خدمات شهری استفاده می‌شود. از این‌رو به دلیل تقدم و تاخر در اجرا، توسعه خدمات شهری در مرحله پایانی رخ داده و عموماً به فراموشی سپرده می‌شود، چراکه دولت‌ها در طرح‌هایی مانند کلید به کلید تمرکز خود را عمدتاً به معاوضه بافت‌های فرسوده با واحد آپارتمانی جدید معطوف کرده و افزایش آمار معاوضه مورد نظر قرار گرفته و توسعه خدمات شهری مغفول واقع شده است، از این‌رو پیش‌بینی می‌شود در اجرای طرح اخیر نیز همین مساله به وجود آید و یکی از عوامل مهم در جهت اجتناب ساکنان برای اجرای طرح شود.

چهارمین مساله در توسعه این طرح مربوط به اصالت و اسناد زمین‌های واگذارشده از سوی نهادهای دولتی و ارگان‌های نظامی است. با توجه به اینکه بخشی از این املاک از لحاظ منشأ تصرف قانونی دچار مشکل هستند.

 مساله نظارت

پنجمین مساله پیش رو، عدم نظارت دقیق و کیفیت نامناسب با توجه به تجارب گذشته در طرح‌های مشابه است که دولت شخصاً وارد شده است. در طرح مسکن مهر دولت با سه مولفه حمایت دولتی، سیستم بانکی و آورده متقاضیان مسکن شروع به اجرای طرح کرد. اما با توجه به ایراداتی از جمله نیازسنجی نامعتبر، مکان‌یابی نادرست، عدم انطباق بر شاخص‌های شهری، کیفیت پایین مصالح و برخی مشکلات زیرساختی مانند مالکیت زمین‌ها و نحوه واگذاری با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو شد. از این‌رو احتمال بروز چنین مسائلی در این طرح نیز بالاست. از طرفی در صورت اجرای این طرح و تشدید آن با فشار بازار به دلیل شروع رونق در بازار مسکن، افزایش قابل ملاحظه قیمت مسکن و صعود قیمت مصالح ساختمانی، اثرات منفی بر ساخت‌وساز در این طرح گذاشته و در نتیجه انبوه‌سازان قادر به اتمام  پروژه‌های خود با قیمت فعلی نبوده در نتیجه خواستار افزایش قیمت‌ها خواهند شد و معادلات مالی را با مشکل مواجه خواهند کرد.

تامین مالی

ششمین مساله مربوط به عدم تامین منابع در این طرح است. طبق اعتبار تخمین زده‌شده در برنامه پنج‌ساله ششم توسعه معادل ۱۲۳ هزار میلیارد تومان برای طرح کلان اختصاص یافته است. با توجه به اینکه قرار است در مرحله اول اجرای طرح، تعداد 500 هزار واحد مسکونی طی پنج سال آتی ساخته شود، مبلغی معادل 50 هزار میلیارد تومان پیش‌بینی شده که باید بخشی از این منابع از طریق سپرده‌گذاری در بانک‌ها از سوی دولت و تامین اعتبار معادل دو برابر آن با نرخ‌های کمتر صورت پذیرد. لیکن مساله اصلی تضمین دولت در جهت تامین اعتبار است که اجرای طرح به طور مستقیم وابسته به آن است.

اثر بر بازار

مساله هفتم، عدم توسعه و افزایش عرضه مسکن و تضعیف بخش عرضه و افزایش قیمت مسکن است. با توجه به اینکه در این طرح دولت معادل خانه‌های موجود اقدام به خانه‌سازی می‌کند، از این‌رو سیاست توسعه و گسترش و افزایش عرضه مسکن مورد هدف نیست، بنابراین با توجه به انتقال بخش عمده‌ای از مصالح به سمت این طرح و تاثیر قابل ملاحظه آن بر قیمت‌ها، به نظر می‌رسد به عدم تعادل بازار و افزایش قیمت‌ها منجر شود.

مساله هشتم، واگذاری طرح‌ها به پیمانکاران وابسته است، با توجه به مدت زمان بسیار کم و در حدود یک ماه برای فراخوان سازمان نوسازی به منظور جذب مشارکت سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، شرایط ورود برای افراد وابسته ایجاد خواهد شد.

 فرضیه حراج

مساله نهم، فرضیه حراج زمین‌های دولتی است، به نظر نمی‌رسد در این طرح، زمین‌های دولت به حراج گذاشته شود، زیرا دولت با ایجاد تراکم نسبی، زمین‌های بیشتری را از بستر ملکی آزاد و مالک می‌شود، به همین دلیل در این طرح دولت اراضی بیشتری را تصاحب خواهد کرد.

مساله دهم مربوطه به نقش‌آفرینی این طرح در ایجاد اشتغال است، با توجه به وسعت طرح و همچنین توان بالقوه صنعت مسکن در تحریک سایر بخش‌ها می‌توان به اشتغال‌زایی قابل توجه این طرح در سال‌های آتی امیدوار بود. اما به دلیل زایش نقدینگی و بر اساس منحنی فیلیپس در خصوص ارتباط معکوس نرخ بیکاری و تورم، پیش‌بینی تورم بیشتر دور از انتظار نخواهد بود.