هنگامه رکود
فردین یزدانی از اثر قیمت دلار بر بهای مسکن می‌گوید
فرمول خاصی وجود ندارد که بگوییم افزایش قیمت دلار قطعاً در همه زمان‌ها منجر به رشد بهای مسکن خواهد شد. فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، باور دارد، جنس نوسان دهه 90 بازار مسکن با دهه 80 تفاوت دارد. در دهه حاضر، افزایش قیمت بازارهای دارایی چون دلار، فضای بازار مسکن را ملتهب کرد، ولی در دهه 80، با وجود ثبات دلار، مسکن به دلیل افزایش تقاضا با جهش‌هایی مواجه شد. او می‌گوید، بازار مسکن در سال 99 به احتمال زیاد گرفتار رکود خواهد بود و افزایش قیمت این بازار نیز حول و حوش نرخ تورم قرار خواهد داشت.
♦♦♦
افزایش قیمت مسکن در شرایط کنونی چقدر از رشد بهای دلار تاثیر گرفته است؟
قاعدتاً دلار که افزایش پیدا می‌کند، دیگر بازارها هم باید به نوعی خود را با این افزایش قیمت متعادل و هماهنگ کنند.
در مورد رابطه بین قیمت دلار و مسکن دو نکته وجود دارد: اول اینکه دلار به صورت مستقیم بر روی هزینه ساخت مسکن و قیمت تمام‌شده آن تاثیر دارد و بخشی از این اثر هم ناشی از بالا بردن قیمت مصالح ساختمانی است که پس از رشد قیمت دلار ایجاد می‌شود. دوم اینکه، افزایش قیمت دلار اثری غیرمستقیم نیز بر روی بازار مسکن دارد؛ یعنی هر زمان قیمت شاخص ارزی بالا می‌رود، فروشندگان از بازار مسکن یا خارج می‌شوند یا قیمت‌های خود را بالا می‌برند؛ تجربه‌های پیشین به آنها نشان داده است که افزایش قیمت دلار با رشد بهای مسکن دنبال خواهد شد.
البته اثر دلار در چند ماه اخیر به صورت قابل توجهی در بازار مسکن تخلیه نشده است. این موضوع می‌تواند به این دلیل باشد که شاید بازار مسکن قبل‌تر خود را با قیمت‌های بالای دلار تا حدی هماهنگ کرده است؛ اگر مقیاس بازه مقایسه بین مسکن و دلار را طولانی‌تر و مثلاً یک‌ساله کنیم، مشاهده می‌شود که مسکن حتی بیشتر از دلار رشد کرده است. مسکن در اردیبهشت امسال نسبت به همین مقطع زمانی در سال گذشته نزدیک به 35 درصد افزایش را نشان می‌دهد، حال آنکه سهم دلار رشد حدوداً 25درصدی بوده است. البته در بازه دوساله این‌چنین نیست و همچنان دلار جلوتر از مسکن است. این موضوع باعث می‌شود که عده‌ای انتظار داشته باشند مسکن در سال جاری کمی بیشتر با رشد قیمت دلار خود را هماهنگ کند، هرچند این مساله محدودیت‌هایی دارد و در ماه‌های گذشته نیز شاهد آن بوده‌ایم، چراکه در ماه‌های اخیر نیز مسکن چندان متناسب با دلار رشد نکرده است. بازار مسکن معمولاً به صورت تدریجی خود را با افزایش قیمت دلار هماهنگ می‌کند و این‌گونه نیست که هر افزایش دلار بلافاصله در بازار مسکن اثر برابری بگذارد. اگر مسکن در ماه‌های اخیر از بازار ارز تاثیر گرفته باشد، بیشتر مربوط به هزینه‌های ساخت بوده است. در صورتی که افزایش قیمت دلار ادامه پیدا کند و تغییری در شرایط اقتصادی به وجود نیاید، بازار مسکن در بلندمدت به احتمال زیاد خود را با افزایش بیشتر قیمت دلار نیز تا حدی هماهنگ خواهد کرد؛ توجه داشته باشید که در بازارها ممکن است یک‌بار سرمایه‌ها به بازار ارز هجوم ببرند ولی زمانی که راه ارز سد می‌شود، همان سرمایه‌ها این‌بار می‌توانند وارد بازار مسکن شوند. این ورود و خروج‌ها سرانجام بازارها را در یک تعادل قرار خواهند داد.
بازار ارز در سال 97 با شوک مواجه و به یکباره با افزایش شدیدی روبه‌رو شد؛ در ابتدای این سال، قیمت دلار در حدود پنج هزار تومان بود و در اوایل مهرماه، حتی کانال 19 هزارتومانی را به چشم خود دید. واکنش معامله‌گران مسکن در آن مقطع زمانی به این اتفاق چه بود؟
در آن مقطع زمانی نه‌تنها در بازار ارز که در سایر بازارهای دارایی هم شاهد وقوع شوک قیمتی بودیم؛ طبیعتاً بازار مسکن به نوسانات سایر بازارهای دارایی واکنش نشان داد. البته رشد قیمت مسکن در آن سال به اندازه بازارهای سکه و دلار نبود و اجازه بدهید به یک نکته دیگر هم اشاره کنم: شوک قیمتی مسکن تاثیری بر روی میزان تولید هم نگذاشت. این در حالی بود که در سال 86، بازار مسکن دچار شوک قیمتی شد ولی همزمان 60 درصد تولید آن هم افزایش پیدا کرد. در سال‌های 76 و 82 هم تقریباً چنین مساله‌ای وجود داشت که افزایش قیمت مسکن و افزایش تولید و ساخت مسکن به هم گره می‌خوردند. با این حال جنس شوک 97 این‌چنین نبود. بخشی از دلیل این موضوع به نوسانات قیمت «زمین» مربوط بود که خود دچار تغییرات شدید شد. درصد افزایش قیمت زمین خیلی بیشتر از هزینه‌های دیگر ساخت مسکن بوده است. چنین مساله‌ای نشان می‌دهد که بخش زیادی از تغییرات قیمت مسکن ناشی از دگرگونی‌ها در قیمت زمین بوده که خود از نوسان سایر بازارهای دارایی مانند بازار ارز اثر پذیرفته است.
در واقع در دوره‌های گذشته همزمان با شوک قیمت مسکن، شاهد افزایش ساخت‌وساز بودیم، ولی در دوره اخیر، تولید مسکن افزایش پیدا نکرد؛ در نتیجه سمت عرضه هم تضعیف شد. یکی از دلایل تضعیف سمت عرضه و کاهش ساخت‌وساز، رشد زیاد قیمت زمین بوده است. این رشد به اندازه‌ای قابل توجه است که می‌توان گفت اگر بخواهید زمین بخرید و در مرحله بعد ساخت و تولید کنید، صرفه اقتصادی چندانی ندارد. این مساله باعث می‌شود که برخی از سرمایه‌گذاران تمایل کمتری داشته باشند که پول خود را در بازار ساخت‌وساز قرار دهند؛ جدا از سودی که به اندازه سایر بازارهای دارایی نیست، فروش مسکن در شرایط فعلی برای سازندگان دشوارتر از گذشته شده است. آخرین آمارها هم نشان می‌داد که میزان معاملات مسکن در اردیبهشت امسال نسبت به سال قبل حدوداً هفت درصد کاهش پیدا کرده است.
در کنار این، همان سال 97 هم نشان داد که بازار مسکن به یکباره به شوک ارزی پاسخ نمی‌دهد و به تدریج این شوک را با افزایش قیمتی در خود حل می‌کند.
در چنین شرایطی تصور می‌کنید، دلیل اصلی که قیمت مسکن را بالا می‌برد، چیست؟
از ابتدای سال 97، تقاضای مصرفی اثر چندانی بر روی قیمت نگذاشته است و بیشتر تقاضا، برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پول است که بازار مسکن را دچار تلاطم کرده است. در این مسیر مسلماً وضعیت دیگر بازارها نیز در التهاب بازار مسکن سهم داشته است. با این حال، نباید با استفاده از یک الگو، تمام نوسانات بازار در گذشته را تحلیل و برای آینده پیش‌بینی کرد. باید متناسب با شرایط نگاهی انعطاف‌پذیر داشت؛ آنچه امروز موجب افزایش قیمت شده است، ممکن است در آینده الزاماً منجر به رشد قیمت نشود.
به نظر شما بازار مسکن در شرایط کنونی با چه قیمت دلاری، خود را تنظیم کرده است؟ برخی اعتقاد دارند، مسکن همچنان خود را با نوسانات ارزی به صورت کامل هماهنگ نکرده است.
مساله این است که دلار هم خودش را با شرایط واقعی هماهنگ نکرده است. بسیاری از کارشناسان عنوان می‌کنند که با توجه به حجم نقدینگی و فاکتورهای دیگر تعیین‌کننده بر قیمت ارز، قیمت دلار می‌تواند در سطوح بالاتری قرار داشته باشد. با این حال، دولت و بانک مرکزی با اهرم‌های محدود‌کننده، ارز را پایین نگه داشته‌اند. محاسبه دقیقی انجام ندادم که آیا مسکن و دلار با هم از لحاظ رشد هماهنگ شده‌اند، ولی در هر صورت، این دو باید به سمت هماهنگ شدن حرکت کنند؛ البته برقراری هماهنگی میان این دو نیز دشوار است.
تفاوت مسکن با دلار این است که باید مسکن را مورد استفاده قرار داد؛ مسکن یا باید خریدار از آن استفاده کند یا اینکه اجاره دهد و از درآمد حاصل بهره ببرد. با این حال، مسکن استهلاک هم دارد. اگر قرار باشد که مسکن به‌طور کامل خود را با افزایش دلار هماهنگ کند، ممکن است حتی نگهداری آن دیگر به‌صرفه نباشد و در نتیجه با کمبود تقاضا و افت قیمت مواجه شود. مسکن کالای فیزیکی است که باید مورد استفاده قرار بگیرد و در نتیجه ممکن است ظرفیت آن هماهنگی کامل با دلار را نداشته باشد. ارز می‌تواند گوشه خانه بماند و نیازی به مصرف آن هم نیست. در نتیجه انتظار اینکه مسکن یک‌به‌یک با افزایش دلار خود را تعدیل کند، وجود ندارد، ولی این انتظار هست که هم‌جهت با قیمت دلار تغییر کند.
در واقع از نظر شما مسکن به صورت آنی نمی‌تواند خود را با افزایش قیمت دلار هماهنگ کند، ولی به مرور زمان ممکن است چنین اتفاقی تا اندازه‌ای رخ دهد؟ به عبارتی تا زمانی که نگهداری مسکن به زیان خریدار نباشد.
با یک مثال توضیح می‌دهم؛ شما اگر بحث مسکن ملکی و اجاره‌ای را نگاه کنید، سال‌هایی هست که به عنوان مثال 70 یا 80 درصد افزایش برای خرید و فروش ملک ایجاد می‌شود؛ با این حال، بازار اجاره نمی‌تواند 80 درصد افزایش داشته باشد. به خاطر اینکه سمت تقاضا نمی‌تواند خودش را تطبیق دهد. با بررسی بازار ملک متوجه می‌شویم که اجاره ظرف دو یا سه سال خود را با افزایش قیمت ملکی تا حدی هماهنگ می‌کند. همین بحث در مورد بازار مسکن و دلار نیز وجود دارد.
از سال 97، تقریباً افزایش دلار با رشد قیمت در بازار مسکن همراه بوده است؛ آیا چنین الگویی در سال‌ها یا دهه‌های گذشته وجود داشته است؟
بگذارید یک نگاه تاریخی به مساله داشته باشیم؛ تا سال 75 بازار ارز، آزاد بود و بازار مسکن رونقی به اندازه بازار ارز نداشت. به‌محض اینکه دولت دست خود را بر روی بازار دلار گذاشت و فعالیت در آن را محدود کرد، نقدینگی به سرعت به سمت بازار مسکن آمد و افزایش تولید و قیمت اتفاق افتاد. در آن مقطع زمانی تغییرات قیمت مسکن بسیار بیشتر از بازار ارز بود.
اگر سال‌های 81 و 82 را مورد سنجش قرار دهیم، رشد اقتصادی کشور بسیار خوب بود. بازار ارز هم در آن مقطع ثبات داشت؛ با این حال قیمت مسکن بار دیگر افزایش پیدا کرد. دلیل این مساله هم آن بود که اقتصاد خانوار وضعیت نسبتاً مناسبی داشت و توان مردم برای خرید زیاد شده بود. افزایش تقاضا بار دیگر هم قیمت و هم تولید را بالا برد.
سال 86 هم تقریباً چنین الگویی وجود داشت: ثبات بازار ارز، رشد زیاد قیمت مسکن و همین‌طور، افزایش تولید آن.
در واقع می‌خواهم بگویم همگرایی بین دلار و مسکن را نمی‌توان به عنوان یک اصل برای همه شرایط در نظر گرفت.
شما می‌گویید، با بالا رفتن قیمت دلار، هزینه ساخت مسکن بالا می‌رود و این مساله یکی از عوامل بالا بردن قیمت تمام‌شده مسکن است؛ در مقابل عده‌ای باور دارند که لوازم مورد نیاز برای ساخت مسکن در داخل تولید می‌شود، در نتیجه افزایش قیمت دلار نباید اثر خاصی بر قیمت مسکن بگذارد؛ نظر شما در مورد دیدگاه این گروه چیست؟
درست است که بخشی از لوازم برای تولید مسکن در داخل وجود دارد، ولی مثلاً ماشین‌آلات ساخت مسکن از خارج وارد می‌شود. با افزایش دلار، هزینه‌های کارخانه‌های داخلی هم افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه قیمت اقتصادی بالاتری را برای تولید مطالبه می‌کنند. با این حال، باور دارم که دلیل بیشتری که منجر به افزایش قیمت مسکن شده است، تقاضایی است که برای حفظ ارزش پول وارد این بازار شده است و بالا رفتن هزینه‌های ساخت، تاثیر کمتری بر بازار مسکن گذاشته است. افزایش قیمت زمین هم در مورد رشد مسکن بسیار اهمیت دارد که یک دارایی خالص است و برای حفظ ارزش پول از آن استفاده می‌شود.
درست است که توان خرید مردم هم در شرایط کنونی پایین آمده است، ولی همچنان هرکس در هر منطقه‌ای که بتواند، تمایل به خرید مسکن خواهد داشت، مگر آنکه تصور کند که سایر بازارها سوددهی بالاتری خواهند داشت. در واقع زمانی که در بازار مسکن شوک ایجاد می‌شود، افراد بر اساس جیب خود خریدشان را انجام می‌دهند و ممکن است اقدام به خرید واحدی کنند که چندان هم مورد پسند و سلیقه آنها نیست. آنها می‌دانند همین واحد تا حدی ارزش پول آنها را حفظ خواهد کرد و مسکن، سرمایه مطمئن، مصرفی و بادوامی برای آنها خواهد بود. با این حال بازار مسکن دچار شرایطی شده است که شیفت ساختاری در این بازار در حال اتفاق افتادن است. بازار ملکی در شرایط کنونی بیشتر به افراد غنی و پولدار اختصاص پیدا کرده است و اکثریت جامعه به تدریج در حال اجاره‌نشین شدن هستند. در آینده به احتمال زیاد ما در مورد مسکن با بازاری روبه‌رو هستیم که یکسری مالک وجود دارد و بخش مهمی از خانوارها مستاجر خواهند بود. این شیفت ساختاری هم برای سازندگان، سرمایه‌گذاران، هم برای سیاستگذاران مفهوم خاص خود را دارد.
شما اعتقاد داشتید که نوسانات در بخش خرید و فروش مسکن با تاخیر زمانی در نرخ اجاره‌بها تاثیر خود را می‌گذارد؛ آیا می‌توان گفت که نوسانات بازار تهران نیز به تدریج به بازار مسکن شهرستان‌ها انتقال پیدا خواهد کرد؟
به صورت کلی بازار تهران در زمینه مسکن پیشرو بوده است، ولی بازار شهرهای دیگر نیز از تغییرات قیمتی این بازار به‌خصوص در زمینه معاملات زمین تاثیر می‌گیرند. این تاثیر البته در بیشتر مواقع با تاخیر صورت می‌گیرد و به میزان کمتر.
با این حال، به این نکته هم باید دقت کرد که بخش بزرگی از بازار مسکن ایران، در شهرهای بزرگ مانند تهران، شیراز، اصفهان، کرج، مشهد، اهواز و تبریز قرار دارد؛ در این شهرها، بازار مسکن شکل تجاری پیدا کرده است. ولی در ایلام یا سیستان و بلوچستان، بخش زیادی از ساخت‌وساز برای استفاده شخصی است. به جز تورمی که بر روی قیمت زمین ایجاد می‌شود و تغییراتی که در زمینه مواد اولیه و هزینه ساخت صورت می‌گیرد، تغییرات قیمتی آنچنانی در این شهرها مانند تهران نخواهیم داشت. در واقع این بازارها هم از تهران تبعیت می‌کنند ولی به میزان کمتر. در مورد شمال هم رونق ساخت‌وساز وجود دارد، حتی در این رکود و از نوسانات بازار تهران تا حد زیادی اثر می‌پذیرد.
در این زمینه، گرایش عمومی بازار را شاید بشود تشخیص داد، ولی نمی‌توان یک فرمول واحد برای تمام شهرها و برای تمام زمان‌ها داشت که همبستگی بازار مسکن دیگر شهرها با تهران به چه صورت خواهد بود. در شرایط کلی تهران در زمینه بازار مسکن پیشرو است و بازارهای شهرهای بزرگ با تاخیر چندماهه به دنبال آن حرکت می‌کنند؛ در شهرهای کوچک هم نه به دلیل عرضه و تقاضا، بلکه به دلیل حجم تورم در هزینه‌های ساخت است که قیمت‌ها عوض می‌شوند.
با توجه به انتظارات تورمی و قیمت دلار، تصور می‌کنید سمت و سوی بازار مسکن در سال 99 به چه صورتی خواهد بود؟
از نظر من قیمت قطعاً افزایش پیدا خواهد کرد؛ به دلیل اینکه سطح عمومی قیمت‌ها رو به بالا خواهد بود. در کنار این، انتظارات در بازار ارز نیز افزایشی است.
با این حال، تصور می‌کنم، وضعیت بازار ملک در سال 99 تا حد زیادی جدا از بازار ارز، به بازار سرمایه نیز بستگی خواهد داشت. بازار سرمایه به هر دلیلی رونق پیدا کرده است و دولت و حاکمیت نیز از آن پشتیبانی می‌کنند. کاری نداریم که این عمل خوب است یا بد؛ بازار مسکن در حال حاضر از بخش بزرگی از جامعه دور شده است، چراکه توانایی خرید ندارند. در کنار این، نرخ اجاره هم آنچنان صرفه اقتصادی ندارد و سودآوری در بازار سرمایه در حال حاضر برای افراد وسوسه‌انگیزتر از خرید ملک است. به عبارت دیگر، کشش برای بازار مسکن وجود ندارد، مگر اینکه بازار سهام به هر دلیلی ریزش کند و بخشی از سرمایه‌ها به سوی بازار مسکن حرکت کند. البته این مساله قابل پیش‌بینی نیست.
با فرض حفظ شرایط موجود، یک بازار کم‌رونق برای مسکن در سال 99 خواهیم داشت و معاملات زیادی در آن صورت نخواهد گرفت؛ از لحاظ تولیدی نیز بازار قطعاً کم‌رونق خواهد بود، به جز تولیدی که دولت قصد دارد آغاز کند. تولید بخش خصوصی رونقی نخواهد داشت. افزایش قیمت در حول و حوش میزان رشد نرخ تورم خواهد بود و معاملات هم به داغی سال 97 نخواهد بود.
در واقع در سال 99 رکود تورمی در بازار مسکن خواهیم داشت. رکود در بخش تولید تقریباً قطعی است و در بخش حجم معاملات، اگر برای بازار سهام مشکلی رخ دهد، حجم معاملات در بازار مسکن کمی می‌تواند بیشتر شود، ولی به اندازه‌ای نخواهد بود که از سال 97 پیشی بگیرد. در واقع اگر اتفاقی برای بازار سهام رخ دهد، رکود معاملاتی در بازار مسکن نسبی خواهد بود و نه کامل.
