طبیعت رشد

بر اساس آمارهای ماهانه منتشره بانک مرکزی جمهوری‌اسلامی‌ایران سیگنال‌های تحولات بازار مسکن بسیار چشمگیر شده است. در هر دوره‌ای که رشد قیمت مسکن رخ می‌دهد، فضای رونق به بازار مسکن برمی‌گردد، در این شرایط متقاضیان به این بازار هجوم آورده و رشد قیمت‌ها را تشدید می‌کنند. در فروردین‌ماه سال جاری متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران با 5 /29 درصد رشد نسبت به ماه مشابه سال قبل به رقم 3 /55 میلیون ریال رسیده و به‌رغم این افزایش، تعداد معاملات انجام‌شده طی این ماه 3 /6 درصد کاهش یافته و به حدود پنج هزار فقره رسیده است. دلیل سبقت رشد قیمت مسکن نسبت به تورم، پیش‌بینی افزایش شدیدتر قیمت‌ها در ماه‌های آتی در حوزه مسکن و عدم تمایل فروشندگان به معامله بوده که شواهد عینی حاکی از عدم حضور صاحبان املاک در جلسه مذاکره با خریدار بوده که شرط حضور را افزایش 10‌درصدی قیمت‌ها عنوان می‌کرده‌اند.

اما طبق آمارهای فوق، حجم تعداد معاملات هم کاهش یافته اما کل مبلغ معاملات، بیش از 20 درصد رشد کرده است، به عبارتی افزایش قیمت مسکن بر تعداد معاملات غالب شده و منجر به افزایش حجم مبلغ معامله شده است. با نگاهی دقیق‌تر به این گزارش‌ها این نتیجه قابل درک است که به دلیل کاهش تعداد معاملات، قدرت خرید عمده نیازمندان خانه کاهش یافته و دیگر توان خرید مسکن با قیمت‌های فعلی را ندارند و صرفاً خریداران شامل دلالان بازار و افرادی که منازل خود را تبدیل به احسن می‌کنند و بخشی از افراد که با قیمت‌های جاری توان خرید دارند می‌شود. از طرف دیگر، به دلیل محدودیت بازار ارز و نظارت بانک مرکزی بر الزام بانک‌ها برای رعایت نرخ سود سپرده‌ها و همچنین بازار پرالتهاب سرمایه، بخشی از نقدینگی سرگردان به سمت بازار مسکن روانه شده است که در صورت عدم مدیریت صحیح آن، رکود تورمی بخش مسکن را ادامه‌دار خواهد کرد. نکته دیگر آن است که در سال‌های گذشته به دلیل سطح پایین‌تر قیمت مسکن، تعداد معاملات قابل ملاحظه بود اما طی چند سال قبل تاکنون با توجه به رشد سالانه قیمت‌ها، قیمت مسکن بیش از 70 درصد افزایش یافته، اما متاسفانه قدرت خرید مردم به همین مقدار زیاد نشده است. طی همین سال‌ها، قدرت مردم صرفاً برای بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن به مبلغ حداکثر 70 میلیون تومان رسیده است. به عبارتی، سهم درآمد این افراد برای خرید مسکن صرفاً می‌تواند اقساط تسهیلات 70 میلیون‌تومانی بر اساس طرح‌های تسهیلاتی دولت را پوشش دهد، اما خانه‌ای که ارزش آن 150 میلیون تومان بود با رشد سالانه قیمت مسکن، به بیش از 255 میلیون تومان افزایش یافته  از این‌رو به همین دلیل تعداد معاملات بازار مسکن نسبت به گذشته کاهش یافته است. اما طبق روند، سطح قیمت مسکن از سطح متوسط درآمدها فاصله گرفته و با رخدادهایی که در سال جاری در حوزه بازار ارز و بهبود شرایط تسهیلات دولتی مسکن و همچنین فضای سیاست‌های خارجی رخ خواهد داد افزایش تصاعدی قیمت مسکن دور از انتظار نخواهد بود. البته دولت به صورت ویژه در جهت تسهیل خرید مسکن برای اقشار متوسط از طریق افزایش مدت اقساط و کاهش نرخ سود تسهیلات اقدامات مطلوبی انجام داده است که به نظر می‌رسد تاثیرات محسوسی در افزایش معاملات بازار مسکن داشته باشد.